Kentsel Dönüşüme Dikkat! Rezerv Alan Ve Risk Yapı Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde sıkça duyulan “rezerv yapı alanı” kavramı, yerinde dönüşümün mümkün olmadığı durumlarda devreye giren güvenli yapılaşma alanlarını ifade ediyor. 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanuna göre rezerv yapı alanları, TOKİ’nin veya belediyelerin talebi üzerine ya da doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirleniyor.

Neden Gerek Duyuluyor?

Bazı bölgelerde Deprem riski,heyelan, sel veya zemin bozukluğu gibi nedenlerle mevcut binaların yenilenmesi mümkün olmuyor. Örneğin, 100 konut bulunan bir bölgede teknik sebeplerle ancak 80 konutluk yeni yapı yapılabiliyorsa, kalan 20 konutun karşılanacağı güvenli alan rezerv yapı alanı olarak değerlendiriliyor.

Yetkili Kurumlar ve Süreç

Rezerv yapı alanlarıyla ilgili planlama çalışmaları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülüyor. Başkanlık;

Gayrimenkullerin imar ve mülkiyet haklarını başka bölgelere aktarabilme,
Taşınmazların satışını ve devrini sınırlayabilme,
Bölgeye verilen hizmetleri durdurabilme … gibi yetkilere sahip.

Rezerv alanlar, 6306, 7269, 3194 ve 2683 sayılı kanunlar kapsamında belirleniyor. Alanlar, TOKİ veya ilgili idarenin talebiyle ya da Bakanlığın resen kararıyla ayrılıyor. Süreç Maliye Bakanlığı’nın onayıyla tamamlanıyor. Riskli alanların ilanı ise Bakanlığın teklifiyle Cumhurbaşkanı tarafından onaylanarak kesinleşiyor.

Rezerv yapı alanları, afet riskine karşı güvenli ve planlı yeni yaşam alanları oluşturulmasında kritik bir rol oynuyor.

Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir? İşte Merak Edilen Tanımlar

Kentsel dönüşüm sürecinin en önemli kavramları arasında yer alan “riskli yapı” ve “riskli alan”, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da açık bir şekilde tanımlanıyor. Kanuna göre, bir yapının sadece yıkılma tehlikesi taşıması yeterli değil; o yapının bilimsel ve teknik verilere göre riskli olduğunun tespit edilmesi gerekiyor.

Riskli Yapı: Sadece Binalar İçin Geçerli

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesine göre riskli yapı şu şekilde tanımlanıyor:

“Riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.”

Bu tespit yalnızca binalar için uygulanabiliyor; bina niteliği taşımayan yapılar için “riskli yapı tespiti” yapılamıyor.

Riskli Alan: Geniş Çaplı Bir İnceleme Sonucu Belirleniyor

Riskli yapı tek bir binayı kapsarken, riskli alan daha geniş bir coğrafi ölçekte değerlendirme yapılarak belirleniyor. Bir bölgenin riskli alan ilan edilebilmesi için;

Zemin yapısının riskli olması,
Üzerindeki yapıların riskli olması,

Veya hem zemin hem de yapıların birlikte risk taşıması
gibi kriterler esas alınıyor.

Bilimsel veriler ışığında yapılan bu değerlendirmeler, hem kent güvenliği hem de afetlere karşı hazırlık açısından büyük önem taşıyor. Özellikle deprem riski yüksek bölgelerde riskli yapı ve riskli alan tespitleri, dönüşüm süreçlerinin başlangıç noktasını oluşturuyor.

Hangi Tür Binalar Riskli Yapı Sayılır? İşte Belirleyici Kriterler

6306 Sayılı Kanun kapsamında bir yapının “riskli” kabul edilebilmesi için bilimsel verilere dayalı teknik incelemeler yapılması gerekir. Ancak genel olarak bazı bina özellikleri, yapının riskli olma ihtimalini artırır. Uzmanlara göre riskli yapı tespiti için sıkça karşılaşılan göstergeler şöyle sıralanıyor:

30 yıl ve üzeri betonarme yapılar: Özellikle güncel deprem yönetmeliklerine uygun olmayan, eski yıllarda inşa edilmiş betonarme binalarda risk daha yüksek kabul ediliyor.
Düşük beton dayanımı: Basınç dayanım sınıfı C12–C15 seviyesinin altında kalan binaların taşıyıcı performansının zayıf olduğu değerlendiriliyor.
Taşıyıcı sistemde bozulmalar: Rutubet, derin çatlaklar, kolon veya kirişlerde kesilme, donatı demirlerinde paslanma gibi yapısal hasarlar binanın riskli olabileceğine işaret ediyor.
Bu tür belirtilerin varlığı binanın kesin olarak riskli olduğu anlamına gelmese de, uzman incelemesi ihtiyacını güçlendiriyor.

Tapu Kayıtlarına “Riskli Yapı” Şerhi İşleniyor

Bir yapı resmî raporla riskli olarak tespit edildiğinde, Tapu Müdürlüğü binanın tapu kaydına “riskli yapıdır” şerhini ekliyor. Bu işlem, taşınmaz üzerinde işlem yapmak isteyen üçüncü kişilere yapının durumu hakkında açık bilgi verilmesini sağlıyor. Böylece hem vatandaşların hem de kurumların süreçten haberdar olması güvence altına alınmış oluyor.

Rezerv Alan Teklifini Kimler Yapabilir? İşte Sürecin Detayları

Kentsel dönüşüm projelerinin en kritik adımlarından biri olan rezerv yapı alanı teklifleri, sadece kamu kurumlarıyla sınırlı değil. Mevzuata göre rezerv alan teklifi; TOKİ, ilgili idareler ile gerçek ve tüzel kişiler tarafından yapılabiliyor. Bu alanlar, özellikle afet riskine karşı güvenli yerleşim bölgeleri oluşturmak ve dönüşüm projelerinin ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla belirleniyor.

Rezerv Alanların Belirlenmesinde Aranan Şartlar

Rezerv yapı alanı olarak seçilecek bölgelerin bazı temel kriterleri karşılaması gerekiyor. Uzmanlara göre bu alanlarda dikkat edilen başlıca unsurlar şöyle:

Riskli alanlarla doğrudan iç içe olmaması,
Kentsel dönüşüm projelerinin ihtiyaçlarını karşılayacak büyüklükte olması,
Sağlam ve güvenli bir zemin yapısına sahip bulunması,
Tarım alanı, dere yatağı gibi coğrafi ve fiziki risklerin dışında yer alması.

Bu kriterler; hem güvenli yaşam alanları oluşturmak hem de olası afetlerin etkilerini en aza indirmek açısından büyük önem taşıyor.

Rezerv Alanların Amacı: Süreci Hızlandırmak ve Güvenli Kentler Oluşturmak

Rezerv yapı alanlarının ilanıyla birlikte, kentsel dönüşüm projelerinin hızlanması, finansal kaynak yaratılması ve idari süreçlerin kısaltılması hedefleniyor. Böylece daha güvenli, daha dayanıklı kentsel alanların ortaya çıkarılması amaçlanıyor.

6 Şubat Depremi Sonrası Düzenleme: Yeni Yerleşim Alanı Şartı Kaldırıldı

6 Şubat Depremi’nin ardından 6306 Sayılı Kanun’da yapılan önemli değişiklikle, rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı” ibaresi çıkarıldı. Bu düzenleme sayesinde;

Üzerinde bina bulunan parseller,
Yerleşim alanı içinde boş kalan parseller

artık rezerv yapı alanı olarak ilan edilebiliyor.

Bu değişiklik, meskûn alanların da rezerv alan kapsamına alınmasının önünü açarak kentsel dönüşüm projelerine daha geniş bir hareket alanı sağladı. Böylece mevcut yerleşim bölgelerinde dönüşüm süreçleri daha hızlı ve etkin şekilde hayata geçirilebiliyor.

Rezerv Yapı Alanındaki Bina Yıkılırsa Ne Olur? Hak Sahiplerini Bekleyen Süreç

Rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerdeki binaların yıkılması halinde mülk sahipleri için üç seçenek bulunuyor:

Dönüşüm bedelini ödeyerek aynı alanda yeni konut sahibi olmak,
Bedeli ödeyemeyen veya istemeyenlere başka bir bölgede yer tahsisi yapılması,
Her iki seçeneğin reddedilmesi durumunda, mülkün belirlenen değer üzerinden idare tarafından satın alınması.

Kamulaştırma Yapılabiliyor

Kamu yararı gerektiren projelerde taşınmazlar, tamamı ya da bir kısmı için kamulaştırılabiliyor. Bu süreçte değer tespiti konusunda anlaşmazlıklar yaşanması süreci uzatabiliyor.

Riskli Olmayan Binalar da Dahil Edilebilir

Uygulama bütünlüğü gerekçesiyle risksiz binalar da projeye dahil edilebiliyor. Bu durum mülk sahiplerinin borçlanması, yeni taşınmazın niteliği üzerinde söz hakkının olmaması gibi sorunlara yol açabiliyor.

Elektrik ve Su Kesintisi Yetkisi

6306 Sayılı Kanun, idareye geniş müdahale yetkileri tanıyor. Bu kapsamda rezerv alandaki bazı binalara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi gibi uygulamalar yapılabiliyor.

Yaşam Düzeni Değişiyor

Rezerv yapı alanında kalan mülk sahipleri taşınmak zorunda kalabiliyor ve taşınmaz değerinin düşük belirlenmesi gibi endişeler yaşayabiliyor. Kentsel dönüşüm projelerinin uzun sürmesi de belirsizlik yaratıyor.

Rezerv Yapı Alanlarında Mülkiyet Hakkını Etkileyen Kısıtlamalar

Rezerv yapı alanlarında mülk sahibi olan vatandaşları doğrudan ilgilendiren bazı kısıtlayıcı uygulamalar bulunuyor. Bu kısıtlamalar, dönüşüm sürecinin işleyişine göre değişebilse de en sık karşılaşılan durumlar şöyle:

Borçlanma bedeli tamamen ödenmeden tapuda devir yapılamaması,
Hak sahibinin idarenin belirlediği sürede taşınmazı teslim almaması halinde mülkiyet hakkının sona ermesi ve güncel değerinin kendisine ödenmesi,
Taşınmazın mirasçılara devrinde yaşanabilen sınırlamalar.

Bununla birlikte rezerv yapı alanları, mülk sahiplerine planlı yeni yaşam alanları oluşturulması, taşınmaz değerlerinde artış gibi olumlu etkiler de sağlayabiliyor.

Uzmanlar, rezerv alan kararlarının hem bölge sakinlerini hem de mülk sahiplerini doğrudan etkilediğini belirterek, Resmî Gazete ve belediye duyurularının düzenli olarak takip edilmesi gerektiğini vurguluyor.

Editör: Haber Merkezi

Twitle Paylaş Whatsapp

03 Aralık 2025 - 15:51:02 71 Okunma

Yorum Yaz

Yorumlar(0)