Arsada Gabari NeDemek Nasıl Hesaplanır?İşin Püf Noktaları..

İnşaat, emlak ve şehir planlama dünyasında sıkça duyduğumuz terimlerden biri olan gabari, yapılaşmanın en temel kurallarından biridir. Peki, gabari ne demektir? Hangi şartlara göre belirlenir? Bir yapının kaç katlı olabileceğini nasıl etkiler? Bu kapsamlı rehberde tüm bu soruların yanıtlarını bulacaksınız.

Gabari Ne Demek?

Gabari, İnşaatın yapım aşamasında yapının ulaşabileceği maksimum yükseklik sınırını ifade eden teknik bir terimdir. Bu yükseklik sınırı, yapılaşmanın düzenli, güvenli ve estetik olması amacıyla imar planları ve belediyeler tarafından belirlenir.

Kelime kökeni Fransızcadan gelen “gabarit”tir ve “ölçü, sınır, şablon” anlamlarına gelir. Şehirlerdeki yapıların kat yüksekliği ve bina görünümü bu sınırlara göre şekillenir.

Örneğin: Yaşam alanında bir yapının imar planında “gabari 9.50 metre” olarak belirtilmişse, bu yapı en fazla 9.50 metre yüksekliğe sahip olabilir.

Gabari Neden Belirlenir?

Gabari, sadece yüksekliği belirlemekle kalmaz; şehir estetiğini korur, altyapı planlamasını kolaylaştırır, hava sirkülasyonunu ve güneş ışığını düzenler.

İşte gabari belirlemenin temel nedenleri:

1) Kent estetiğini korumak – Tüm binaların aynı hizada olması, düzensiz yapılaşmayı engeller.
2) Alt yapı planlaması – Yol, su, kanalizasyon ve elektrik sistemleri gabari ile uyumlu şekilde planlanır.
3) Deprem ve afet yönetimi – Yüksekliğe sınır getirmek, riskli bölgelerde güvenliği artırır.
4) Hava ve güneş ışığı dengesi – Yüksek yapılar diğer binaların hava ve ışık almasını engellememeli.

Gabari Nasıl Hesaplanır?

Gabari hesaplaması oldukça net bir formüle dayanır. Bu formül, binanın yüksekliğinden çatı payını düşerek, toplam kat sayısını verir.

Gabari Formülü:

(Gabari Değeri - 0.5) ÷ 3 = Kat Sayısı

Buradaki:

0.5 metre, çatı eğimi (çatı payı) için varsayılan bir ölçüdür.
3 metre, Türkiye’deki ortalama kat yüksekliğidir (tavan yüksekliği).

Örnek 1: Gabari 9.50 metre

9.50 – 0.5 = 9.00 metre
9.00 ÷ 3 = 3 katlı yapı yapılabilir.

Örnek 2: Gabari 12.50 metre

12.50 – 0.5 = 12 metre
12 ÷ 3 = 4 katlı bina inşa edilebilir.

Gabari 6.50 ise ne olur?

6.50 – 0.5 = 6.00
6 ÷ 3 = 2 katlı bina yapılabilir.
Bu değerler, yapı ruhsatında belirlenen yükseklik sınırlarını gösterir. Her belediye, kendi bölgesine özel imar planı çerçevesinde farklı gabari değerleri tanımlar.

Gabari ile Emsal Arasındaki Fark Nedir?

İnşaat projelerinde sıkça karıştırılan iki kavram: gabari ve emsal (KAKS). İkisi de yapılaşmayı sınırlandırır ama farklı yönleri vardır.

Özellik Gabari Emsal (KAKS)

Ne işe yarar? Maksimum bina yüksekliğini sınırlar Toplam inşaat alanını sınırlar
Birimi nedir? Metre (örneğin 9.50 m) Oran(örneğin 0.60, 1.25)
Ne belirler? Kat sayısını Yaşanabilir alanı
Nerede belirtilir? İmar planlarında Tapu ve ruhsatta

Kısaca:

Gabari: Bina kaç katlı olabilir?
Emsal: Bina kaç metrekare olabilir?

Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?

Emsal Hesaplama Formülü:

Arsa Alanı x Emsal Değeri = İnşaat Alanı

Örnek:

Arsa: 1.000 m²
Emsal: 1.20
1.000 x 1.20 = 1.200 m² inşaat yapılabilir.

Bu 1.200 m², parseldeki tüm bağımsız bölümleri (daire, dükkan, depo vb.) kapsar.

H Serbest Ne Demek?

Bazı imar planlarında “H: Serbest” ibaresi görülür. Bu, ilgili parselde yükseklik sınırı olmadığını gösterir. Ancak bu, yapılaşmanın serbest olduğu anlamına gelmez. Emsal değerine yine uyulmak zorundadır. Ayrıca zemin etüdü, çevresel yapılaşma ve yönetmeliklere göre sınırlama getirilebilir.

TAKS ve KAKS Nedir? Ne Anlama Gelir?

Gayrimenkul ve inşaat sektöründe sıkça karşılaşılan iki önemli kavram vardır: TAKS ve KAKS. Özellikle imar planı, parsel sorgulama veya inşaat ruhsatı süreçlerinde bu değerler büyük önem taşır.

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Nedir?

TAKS, bir binanın arsa üzerinde ne kadar alan kaplayabileceğini gösterir. Yani binanın taban alanının, arsa alanına oranıdır.

Nasıl Hesaplanır?

Bir arsanın imar planında TAKS değeri 0.30 olarak belirlenmişse, bu şu anlama gelir:

Arsanın en fazla %30’u bina tabanı olarak kullanılabilir.

Örnek:
500 m²’lik bir arsa için:

500 m² × 0.30 = 150 m² taban alanına sahip bir bina inşa edilebilir.

KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı / Emsal) Nedir?

KAKS, aynı zamanda "emsal" olarak da bilinir ve bir arsa üzerine inşa edilebilecek toplam inşaat alanını ifade eder.

Nasıl Hesaplanır?

Eğer bir arsa için KAKS değeri 1.20 ise bu, arsanın 1.20 katı kadar toplam inşaat alanı yapılabileceği anlamına gelir.

Örnek:
500 m²’lik bir arsa için:

500 m² × 1.20 = 600 m² inşaat alanı yapılabilir.
Bu alan, istenirse 2 katlı (300 m² + 300 m²), istenirse 3 katlı (200 m² + 200 m² + 200 m²) olarak planlanabilir — tabii TAKS sınırına uymak koşuluyla.

Kısa Kısa:

TAKS: Binanın arsa üzerindeki oturum alanı (taban).
KAKS (Emsal): Toplam inşaat alanı.
İkisi birlikte, binanın kaç katlı olacağını ve arsa üzerinde ne kadar yer kaplayacağını belirler.
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın arsa üzerindeki oturum alanını belirtir.
KAKS (Emsal): Toplam inşaat alanını gösterir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1) Gabari 6.50 Kaç Kat Yapılır?

Gabari, bir binanın imar planına göre ulaşabileceği en fazla yükseklik sınırıdır. Yani yapı, belirtilen gabari değerini aşamaz.Eğer bir arsanın imar planında bina yüksekliği (gabari) 6.50 metre olarak belirlenmişse, o arsada yapılacak binanın toplam yüksekliği, çatı dahil en fazla 6.50 metre olabilir.

6.50 Gabari ile Kaç Katlı Bina Yapılır?

Bu 6.50 metrenin tamamı yaşam alanı olarak kullanılmaz. Genellikle çatı eğimi veya çatı içi düzenlemeler için yaklaşık 0.50 metre ayrılır. Geriye kalan 6.00 metre net kat yüksekliği olarak değerlendirilir.

Bir katın ortalama yüksekliği yaklaşık 3.00 metre kabul edilirse:

6.00 ÷ 3.00 = 2 kat

Bu durumda, gabari 6.50 metre olan bir arsa üzerine en fazla 2 katlı bir yapı inşa edilebilir.

Gabari Neyi Belirler?

Gabari, sadece binanın yüksekliğini değil, dolaylı olarak maksimum kat sayısını da belirler. Kat adedi açıkça yazmasa bile, yükseklik sınırlaması dikkate alınarak proje çizilir.

Binanın yükseklğini ve yapılacak kat sayısını belirten ifadedir.

Çatı payı düşülünce (6.50 - 0.5 = 6), 6 ÷ 3 = 2 katlı yapı yapılabilir.

2) Gabari 7.50 Kaç Kat?

Gabari,binanın en fazla ne kadar yüksek olabileceğini ifade eder.Yani bu değer, bina için belirlenen azami yüksekliktir. Eğer bir arsanın imar planında bina yüksekliği 7.50 metre olarak belirlenmişse, o arsaya yapılacak bina en fazla 7.50 metre yüksekliğinde olabilir. Bu sınırın üzerine çıkılamaz.

Ancak bu 7.50 metrenin tamamı yaşam alanı olarak kullanılmaz. Genellikle çatı eğimi veya çatı içi düzenlemeler için yaklaşık 0.50 metrelik bir kısım ayrılır. Yani fiilen kullanılabilecek kat yüksekliği 7.00 metre olur.

Bir katın yüksekliği ortalama 3.50 metre olarak kabul edilirse, bu durumda gabari 7.50 olan bir binada en fazla 2 kat yapılabilir. Kat sayısı belirtilmemiş olsa bile, bu yükseklik sınırı dikkate alınarak yapı planlanır.

Kısacası, gabari 7.50 demek, çatı dahil toplam bina yüksekliğinin en fazla 7.50 metre olabileceği anlamına gelir.

3)Arsada gabari 9.50 ne demek?

Gabari 9.50 demek, arsa üzerine yapılacak binanın en fazla 9.50 metre yüksekliğinde olabileceği anlamına gelir. Yani bu arsa için belirlenen maksimum bina yüksekliği budur.

Normal şartlarda bir kat ortalama 3 metre yüksekliğindedir. Bu durumda 9.50 metreye kadar 3 katlı bir bina yapılabilir.

Ayrıca KAKS yani inşaat alanı oranı 0.60 olarak verilmişse, bu da arsanın yüzde kaçına inşaat yapılabileceğini gösterir.
Örnek olarak:

Arsa büyüklüğü: 405 metrekare
KAKS 0.60 olduğunda: 405 x 0.60 = 243 metrekare inşaat hakkı vardır.

Bu 243 metrekareyi 3 kata böldüğümüzde, her kat ortalama 81 metrekare olabilir.

Sonuç olarak, bu arsa üzerine 3 katlı, toplamda 243 metrekarelik bir ev yapılabilir. Bu tür yapılaşma hakkı genelde villa imarlı arsalar için geçerlidir. Yani bahçeli, az katlı ve tek ailelik evler için uygundur.

4)300 m2 arsaya kaç daire yapılır?

300 m² arsaya yapılabilecek daire sayısı,arsanın müsaitlik durumu ve imar yönetmeliğine bağlıdır.

Eğer emsal (KAKS) 1.00 ve 3 kat imarlıysa, toplam 300 m² inşaat hakkı vardır.
Her daire ortalama 75–100 m² olursa, bu arsaya genellikle 2 ila 4 daire yapılabilir.

Kesin sayı, daire büyüklüğü ve belediye imar kurallarına göre belirlenir.

5)1.25 Emsal Ne Demek?

Emsal 1.25 ise, 1.000 m² arsa için 1.000 x 1.25 = 1.250 m² inşaat hakkı demektir.

6) 1 katlı bir ev genelde kaç metredir?

Eğer ev sadece konut amaçlı yapılmışsa, genelde 3.60 metre yüksekliğindedir. Bu, zeminden tavana kadar olan mesafedir.

Ama evin zemin katında dükkan ya da ticari bir alan varsa, bu yükseklik genelde 4.50 metre olur.
Eğer içeride bir asma kat da varsa, bu durumda yükseklik 5.50 metreye kadar çıkabilir.

Yani kısaca:

Normal konut: 3.60 metre
Alt kat ticari ise: 4.50 metre
Asma kat varsa: 5.50 metre

5 katlı bir binanın boyu ne kadardır? sorusunun cevabı, kat yüksekliğine bağlı olarak değişir. Standartlara göre bir katın yüksekliği genellikle 3 metre ile 4 metre arasında olur. Bu durumda:

Standart Kat Yüksekliğiyle Hesaplama:

3.00 metre x 5 kat = 15 metre
3.60 metre x 5 kat = 18 metre
4.00 metre x 5 kat = 20 metre

Sonuç olarak:

5 katlı bir binanın yüksekliği genellikle 15 ila 20 metre arasında olur.

Bu fark; binanın kullanım amacına (konut, ticaret, ofis vs.), mimari yapısına ve yerel imar yönetmeliklerine göre değişebilir.Bazı binalarda zemin kat daha yüksek yapılabilir, bu da toplam yüksekliği artırır.

Bu ölçüler, şehir planlaması ve imar yönetmeliklerine göre belirlenir. Her şehirde küçük farklılıklar olabilir, ama genel uygulama böyledir.

8) Gabariye İtiraz Edilebilir mi?

Gabari, imar planı ile belirlenir. Plan değişikliği ancak belediye meclisi kararıyla olur. Vatandaşlar uygun gerekçeyle itiraz dilekçesi verebilir.

Sonuç

Gabari, yapılaşmanın hem teknik hem de estetik sınırlarını belirleyen temel bir kavramdır. İster yatırımcı olun, ister arsa sahibi, ister müteahhit; gabariyi doğru anlamak ve hesaplamak, yasal sorunlarla karşılaşmamak adına büyük önem taşır.