Tapu Türleri Nelerdir? Kat mülkiyeti, kat irtifakı, Hisseli, Müstakil, Zilliyet tapu ve İntifa Hakkı Tesisli Tapu Açıklaması:
Gayrimenkul Alırken Tapu Türü Neden Önemlidir?
Gayrimenkul satın alırken göz önünde bulundurulması gereken en kritik konulardan biri, taşınmazın tapu türüdür. Tapular, sahip olunan hakları ve taşınmazın yasal durumunu belirleyen resmi belgelerdir. Farklı tapu türleri, hem konutun değerini hem de alım-satım sürecinin güvenliğini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle tapudaki detaylara hâkim olmak, olası riskleri önlemenin en akıllıca yoludur.
Peki, tapular arasındaki farklar nelerdir? Özellikle Zilliyet tapu,Vakıf-dernek tapu,Müstakil tapu,hisseli tapu, kat mülkiyetli tapu ve kat irtifaklı tapu gibi türlerin ne anlama geldiğini bilmek neden bu kadar önemli?
Bu yazımızda; tapunun ne olduğu, hangi tür tapuların bulunduğu ve gayrimenkul alımında her bir tapu çeşidinin ne gibi farklar yarattığını sade ve anlaşılır bir şekilde anlatacağız.
Kat Mülkiyetli Tapu Nedir? Ne Anlama Gelir?
Kat mülkiyetli tapu, bir binanın inşaatı tamamlandıktan sonra her bir bağımsız bölümün (örneğin daire, dükkân, depo gibi) ayrı ayrı tapuya kaydedilmesiyle oluşturulan tapu türüdür. Bu tapuya sahip olan kişi, sadece bir daire değil, aynı zamanda mülkiyet hakkı tanınan bağımsız bir gayrimenkulün sahibi olmuş olur.
Yani kat mülkiyetli tapu, “bu daire artık tamamen sana ait” anlamına gelir. Tapu belgesinde yalnızca tapu türü değil; aynı zamanda binanın toplam yüzölçümü, bağımsız bölüm numarası, kat ve blok bilgileri gibi tüm teknik detaylar yer alır. Bu da, hem tapunun şeffaflığını artırır hem de ileride yapılacak alım-satım işlemlerinde hukuki güvenceleri sağlar.
Kısacası; eğer bir daire ya da iş yeri almayı düşünüyorsanız, kat mülkiyetli tapu, alabileceğiniz en sağlam ve risksiz tapu türüdür. Çünkü bu tapu, taşınmazın tamamlandığını ve resmî olarak yapının iskânın olduğunu ve kullanılabilir durumda olduğunu gösterir.
Kat İrtifaklı Tapu Nedir? Ne Zaman Kullanılır?
Kat irtifaklı tapu, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapıya ait ileride oluşacak bağımsız bölümler için oluşturulan tapu türüdür. Bir başka deyişle, binanın projelendirilmiş hâline göre daire, dükkân veya diğer alanların şimdiden tapuya işlenmesini sağlar.
Bu tapu türünde mülkiyet hakkı tam anlamıyla kazanılmış değildir; çünkü yapı fiilen tamamlanmamıştır. Ancak tapuda, sahip olunacak bölümün yeri, numarası ve plan üzerindeki konumu net bir şekilde belirtilir. Böylece alıcı, ileride sahip olacağı gayrimenkul hakkında resmi ve hukuki güvenceye kavuşmuş olur.
Kat irtifaklı tapular genellikle proje aşamasında daire satışı yapılan yeni konut projelerinde karşımıza çıkar. İnşaat tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındıktan sonra, bu tapular kat mülkiyetli tapuya çevrilir.
Kısacası: Kat irtifaklı tapu, gelecekte sizin olacak dairenin bugünden hukuki zeminini oluşturur ama henüz tam anlamıyla “bitmiş ve teslim edilmiş” bir mülkü temsil etmez.
Hisseli Tapu Nedir? Nelere Dikkat Edilmelidir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenildiğini gösteren tapu türüdür. Yani tapuda yazan kişiler, arsanın ya da yapının tamamına birlikte sahip olurlar; ancak kimin hangi bölüme sahip olduğu tapu belgesinde net şekilde belirtilmez.
Bu, özellikle arsa veya eski yapıların miras yoluyla bölünmesinde sıkça karşımıza çıkar. Örneğin üç kardeş miras kalan bir arsa için hisseli tapu aldıysa, her biri bu taşınmazın belirli bir oranına (örneğin %33) sahiptir. Ancak bu pay, "şu daire senin, bu oda benim" şeklinde fiziksel bir bölünmeyi ifade etmez.
Hisseli tapular, alım-satım sürecinde dikkatli olunması gereken bir konudur. Çünkü:
- Diğer hissedarların izni olmadan bazı işlemler yapılamaz.
- Satış yapmak ya da inşaat izni almak gibi konularda tüm hissedarların onayı gerekebilir.
- Anlaşmazlık yaşanması durumunda, süreç hukuki açıdan karmaşık ve zaman alıcı olabilir.
Bu nedenle, bir taşınmazın hisseli tapuya sahip olması genellikle yatırım açısından daha riskli kabul edilir. Eğer bir taşınmaz
almayı düşünüyorsanız, hisseli tapu yerine mümkünse kat mülkiyetli veya en azından kat irtifaklı tapular tercih edilmelidir.
Müstakil Tapu Nedir? Ne Anlama Gelir?
Müstakil tapu, bir taşınmazın tamamının tek bir kişiye ait olduğunu gösteren tapu türüdür. Yani bu tapuda, arsa ya da bina tek bir malik adına kayıtlıdır; herhangi bir ortaklık ya da hisse söz konusu değildir.
Örneğin; üzerinde bir ev bulunan bir arsayı tamamen satın aldıysanız ve tapu belgesinde sadece sizin adınız yazıyorsa, bu tapuya müstakil tapu denir. Mülkün tüm hakları, kullanımı ve tasarrufu sadece tapu sahibine aittir. Bu, yatırım ve kullanım açısından en rahat ve risksiz tapu türlerinden biridir.
Müstakil Tapunun Özellikleri
- Tam mülkiyet hakkı sağlar: Taşınmazın tamamı bir kişiye aittir.
- Karar alma özgürlüğü yüksektir: Satış, kiralama, inşaat gibi işlemler için başka bir kişinin iznine gerek yoktur.
- Karmaşık hissedarlık ilişkileri yoktur: Hisseli tapularda yaşanan anlaşmazlıklar burada görülmez.
- Bankalar için güven vericidir: Kredili işlemlerde teminat olarak kullanılabilir.
Müstakil Tapulu Taşınmaz Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Her ne kadar müstakil tapular daha güvenli görünse de, yine de bazı noktalara dikkat etmek gerekir:
- Tapu kaydındaki şerhler, ipotekler ya da hacizler mutlaka incelenmelidir.
- Yapının imar durumu ve iskan belgesi kontrol edilmelidir.
- Arsanın sınırları ve metrekaresi ile ilgili kadastro bilgileri teyit edilmelidir.
Sonuç: Neden Müstakil Tapu Tercih Edilmeli?
Gayrimenkul alırken güvenli, net ve sorunsuz bir mülkiyet ilişkisi arıyorsanız, müstakil tapulu taşınmazlar en sağlam tercih olacaktır. İster yaşamak, ister yatırım için alın, tek kişilik sahiplik büyük bir özgürlük ve kontrol alanı sunar. Özellikle arsa yatırımı yapacaklar ya da kendi evini inşa etmeyi düşünenler için müstakil tapu, çoğu zaman ilk tercih sebebidir.
Dernekten veya Vakıftan Tapu Ne Demek?
Bir taşınmazın (arsa, bina, daire vb.) tapusunda malik (sahip) olarak bir dernek ya da vakıf yazıyorsa, buna halk arasında “dernek tapulu” veya “vakıf tapulu” taşınmaz denir.
Bu şu anlama gelir:
- Mülkün sahibi bir gerçek kişi değil, bir tüzel kişiliktir. Yani taşınmaz, bir derneğe veya vakfa aittir.
- O taşınmazın tapusu, ilgili dernek ya da vakfın adına kayıtlıdır.
- Bireyler o taşınmazı kullanmaya, kiralamaya ya da tahsisle oturmaya hak kazanabilir ama çoğu zaman doğrudan mülkiyet hakkı elde etmezler.
Örnekle Açalım:
Diyelim ki bir yardım vakfı, ihtiyaç sahipleri için bir apartman inşa etti. Bu apartmandaki dairelerin tapusu, tek tek kişilerin adına değil, doğrudan vakfın adına kayıtlı olabilir. Bu durumda:
- Daireyi kullanan kişi orada oturur ama tapunun sahibi vakıftır.
- Kullanıcı, satmak ya da devretmek gibi haklara sahip değildir.
- Bazı durumlarda, kullanıcıya bir tahsis belgesi veya kira sözleşmesi verilebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar:
- Satış kısıtlamaları olabilir. Bu tür taşınmazlar herkes tarafından alınıp satılamaz.
- Kullanım süresi sınırlı olabilir. Ömür boyu oturma hakkı veya geçici tahsis gibi durumlar olabilir.
- Tapu devri yapılamayabilir. Çünkü kişi malik değil, kullanıcıdır.
- Belediyeye veya devlete ait olabilirler. Özellikle vakıf taşınmazları bazen Hazine’ye ya da VakıflarGenel Müdürlüğü’ne aittir.
Sonuç Olarak:
“Dernekten tapu” ya da “vakıftan tapu” diye bir resmî tapu türü yoktur, ama malik kısmında bir dernek ya da vakıf yazıyorsa, bu taşınmaz o kuruluşa aittir. Gerçek kişi olarak sizin adınıza kayıtlı değilse, alım-satım işlemleri ve mülkiyet hakkı açısından dikkatli olunmalıdır.
İntifa Hakkı Tesisli Tapu Nedir?
İntifa hakkı, bir kişiye başkasına ait bir taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren bir haktır. Bu hak tapu siciline işlenirse, o taşınmaza “intifa hakkı tesisli tapu” denir.
Yani, taşınmazın mülkiyeti bir kişiye ait olsa da, kullanım hakkı başka bir kişide olabilir.
Nasıl Görünür?
Tapu belgesinde şu şekilde yer alır:
- Malik kısmında: Ahmet Yılmaz (mal sahibi)
- Şerhler bölümünde: “Fatma Yılmaz lehine intifa hakkı vardır.” (örneğin mal sahibinin annesi)
Bu durumda Ahmet evi satabilir ama Fatma yaşadığı sürece o evde oturma ve faydalanma hakkına sahiptir.
İntifa Hakkının Özellikleri:
- Genellikle ömür boyu geçerlidir (vade belirtilmemişse).
- Devredilemez ve miras bırakılamaz.
- Satışa engel değildir, ama yeni alıcı da intifa hakkına saygı duymak zorundadır.
- Hakkın sahibi taşınmazı kullanabilir, kiraya verebilir, gelir elde edebilir ama satamaz.
Uygulamada Nerelerde Karşımıza Çıkar?
- Miras paylaşımlarında: Örneğin bir baba, evin tapusunu çocuklarına devreder ama eşine intifa hakkı koyar.
- Bağış işlemlerinde: Bir taşınmaz bağışlandığında, bağışlayan kişi lehine intifa hakkı tesis edilebilir.
- Yaşlı bakım sözleşmelerinde: Evini devreden yaşlı kişi, yaşam boyu o evde kalabilmek için intifa hakkı koyar.
Nelere Dikkat Etmeli?
Gayrimenkul alırken tapunun şerhler bölümünü mutlaka kontrol etmelisin. Eğer "intifa hakkı" varsa:
- Taşınmazın kullanımına hemen başlayamazsın.
- Kiralama, tahliye veya kullanım gibi durumlarda intifa sahibi önceliklidir.
- Bu hak iptal edilmeden ya da hakkın süresi dolmadan tam bir tasarruf mümkün değildir.
Kısa Özetle:
İntifa hakkı tesisli tapu, bir taşınmazın kullanım hakkıyla mülkiyet hakkının ayrıldığı özel bir tapu türüdür. Mal sahibi görünsen bile, eğer bir başkası lehine intifa hakkı varsa, o kişiyi evden çıkaramazsın, evi kullanamazsın, kiraya veremezsin.
Yabancıdan Tapu Ne Demek?
“Yabancıdan tapu” ifadesi, genellikle şu iki anlamda kullanılır:
1.Taşınmazın tapusunun bir yabancı uyruklu kişiye ait olması
2.Tapunun, daha önce bir yabancıdan satın alınarak devralınması
Yani tapunun önceki maliki ya da mevcut sahibi Türk vatandaşı olmayan biri ise, halk arasında bu tapuya “yabancıdan tapu” denir.
Peki, Bu Durum Ne Anlama Gelir? Herhangi Bir Risk Var mı?
Tapunun daha önce yabancı bir şahsa ait olması tek başına bir risk oluşturmaz, ancak şu noktalara dikkat edilmelidir:
1. Yabancıya Satış Sınırlamaları Var mı?
- Türkiye’de yabancılara taşınmaz satışı, belirli kurallara tabidir.
- Örneğin, bir ilçe sınırları içinde yabancıların sahip olabileceği taşınmaz oranı %10 ile sınırlıdır.
- Ayrıca bazı askeri yasak bölgelerde yabancılar taşınmaz alamaz.
Eğer tapu daha önce yabancıya aitse, bu sınırlamaların kontrol edilmesi gerekir. Ama siz Türk vatandaşıysanız ve tapu size geçiyorsa, bu sınırlamalar artık sizi etkilemez.
2. Tapuda Şerh veya Kısıtlama Var mı?
- Yabancıya satış yapılırken tapuya bazen “satılamaz, devredilemez” gibi şerhler düşülebilir.
- Bu şerhler kaldırılmamışsa, tapuyu satın almak zaman alabilir veya işlem engellenebilir.
Bu nedenle tapunun şerhler bölümünü mutlaka kontrol etmek gerekir.
3. Tapunun Niteliği Değişmiş mi?
- Özellikle bazı büyük şehirlerde, daha önce yabancıların aldığı projelerde “kat irtifakı” olan tapular hâlâ kat mülkiyetine dönüşmemiş olabilir.
- Bu da krediyle satış, iskân gibi konularda bazı gecikmelere neden olabilir.
Yabancıdan Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
- Tapu Sicil Müdürlüğü'nden detaylı kayıt sorgulaması yapılmalı.
- Şerhler, ipotekler, hacizler dikkatlice kontrol edilmeli.
- Gerekirse bir emlak hukuku avukatı ya da danışmanla hareket edilmeli.
Kooperatif Hisseli Tapu Nedir?
Kooperatif hisseli tapu, bir yapı kooperatifi bünyesinde yapılan konut ya da iş yerlerinin, bireysel tapulara dönüşmeden önce hissedarları adına ortak tapu şeklinde kayıtlı olduğu durumdur.
Yani:
Bireysel tapu henüz yoktur,
Ortak tapu, kooperatifin adına ya da kooperatif üyeleri arasında paylaşımlı olarak düzenlenmiştir,
Her üyenin kooperatif içinde bir hisse oranı vardır ama bu hisse net bir daireyi göstermez.
Nasıl Çalışır?
Bir yapı kooperatifi kurulduğunda üyeler toplanır, arsa alınır, inşaat yapılır. Bu süreçte:
- Arsa tapusu kooperatif adına ya da tüm üyeler adına hisseli olarak alınır.
- Üyeler, tamamlandığında kullanacakları bağımsız bölümler için sözleşmelerle hak kazanır.
- Ancak bu hak, henüz bireysel tapuya dönüşmemiştir.
Kooperatif Hisseli Tapu ile Bireysel Tapu Arasındaki Fark Nedir?
Özellik Kooperatif Hisseli Tapu Bireysel (Kat Mülkiyetli) Tapu
Tapu Sahibi Birden fazla kişi ya da kooperatif Tek kişi ya da şirket
Mülkiyet Hisse oranına göre Bağımsız bölüm (örneğin: Daire No: 5)
Satış/Kredi Kullanımı Zordur, risklidir Kolay ve güvenlidir
Resmî Bağımsız Bölüm Kaydı Yok Var
Kat Mülkiyetine Geçiş Gerekli Zaten mevcut
Nelere Dikkat Edilmeli?
Kooperatif hisseli tapu ile ilgili en çok karşılaşılan riskler şunlardır:
1.Hisse devri yapılabilir ama dairenin kendisi tam netleşmemişse anlaşmazlıklar doğabilir.
2.Tapu hala kooperatifin ya da arsa sahibinin üzerine kayıtlıysa, bireysel haklar tam oluşmamış demektir.
3.Konut kredisi çekmek, evi ipotek ettirmek ya da devretmek zordur ya da mümkün değildir.
4.Eğer kooperatif süreci sağlıklı yürümemişse, üyeler arasında davalık süreçler çıkabilir.
Kooperatif Hisseli Tapuyu Bireysel Tapuya Çevirme
Kooperatif tamamlandıktan sonra yapılması gereken adımlar şunlardır:
1.Yapı kullanma izni (iskan) alınır.
2.Kat irtifakı kurulup kat mülkiyetine geçilir.
3.Kooperatif hisseleri üzerinden bireysel tapular oluşturulur.
Bu işlemlerden sonra herkes kendi dairesinin tapusunu bağımsız şekilde alır.
Özetle:
Kooperatif hisseli tapu, henüz netleştirilmemiş daire haklarını temsil eden, ortak bir mülkiyet tapusudur. Tapu sisteminde “şu daire senin” denemez, sadece “şu oranda hissesin var” denebilir. İleride sorun yaşamamak için, bireysel tapuya geçiş süreci mutlaka tamamlanmalıdır.
Zilliyet Tapusu Nedir? Nasıl Alınır?
Zilliyetlik (zilyetlik), taşınabilir ya da taşınmaz bir mal üzerinde fiili hâkimiyet, yani kullanım ve tasarruf hakkı anlamına gelir. Gayrimenkuller açısından düşündüğümüzde, bir evi kiralayan kişi o taşınmazı aktif olarak kullanıyorsa, bu kişi zilliyet, yani fiilî malik konumundadır. Ancak bu kullanım hakkı, resmî mülkiyet hakkı anlamına gelmez.
Zilliyet Ne Demektir?
Zilliyet; bir taşınmazı fiilen kullanan kişi anlamına gelir. Örneğin, bir arsa ya da binayı kiralayarak ya da sahipsiz bir alanı uzun süre işgal ederek kullanan kişi, o taşınmazın zilliyetidir. Ancak bu kişi tapuda malik olarak görünmez.
Zilliyet Tapusu Nedir?
Zilliyet tapusu ifadesi teknik olarak doğru değildir çünkü bu bir resmî tapu türü değildir. Ancak halk arasında, tapusu olmayan arazilerin veya yapının kullanıldığını belgeleyen evraklara zilliyet tapusu denmektedir.
Genellikle:
- Tapusuz arazilerde
- 2B arazilerinde
- Hazine ya da orman arazilerinde
- Uzun süredir sahipsiz veya kullanılmayan gayrimenkullerde
zilliyetlik durumu ortaya çıkar ve bu durum, ileride mülkiyet hakkına dönüşebilir.
Zilliyetlikten Tapuya Giden Yol Nedir?
Zilliyetliğin tapuya dönüşmesi, belli şartların sağlanması hâlinde mümkündür. Bu süreç mahkeme kararıyla yürütülür:
- 10 yıl boyunca tapulu bir taşınmazı, yanlışlıkla kendi adına zannederek fiilen kullanırsan ve bu süreçte hiçbir ihtilaf çıkmazsa…
- 20 yıl boyunca tapuda kimse adına kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü, malik gibi ihtilafsız ve kesintisiz kullanırsan…
Bu iki durumda Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tapunun kendi adına tescil edilmesini talep edebilirsin.
Araziyi Kullanırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Zilliyetliğe konu taşınmazlar çoğu zaman:
- Kadastro görmemiştir,
- Hazine adına tescillidir,
- Orman ya da mera vasfındadır.
Bu nedenle:
- Kadastro Müdürlüğü’nden detaylı bilgi alınmalı,
- Arazi üzerindeki kullanım hakları araştırılmalı,
- Gerekirse bir emlak hukuku uzmanı ile çalışılmalıdır.
Zilliyet Tapusu Resmî Bir Mülkiyet Belgesi Değildir!
Unutulmamalı ki zilliyetlik, sadece kullanımı temsil eder, mülkiyeti değil. Bu yüzden sadece “zilliyet tapusu” var diyerek bir yeri satın almak, ileride hukuki sorunlara neden olabilir.
Özetle:
Zilliyet tapusu; aslında tapusuz arazilerin kullanımını belgeleyen bir durumdur. Uzun süre ihtilafsız kullanım varsa, mahkemeye başvurularak mülkiyet hakkı elde edilebilir. Ancak bu süreç hukuki bilgi ve dikkatli işlem gerektirir.
