Tapuda Gerçek Bedel Şartına Uymayana Ağır Ceza

Tapu işlemlerinde uzun yıllardır uygulanan satış bedelinin düşük gösterilmesi yoluyla tapu harcı ve vergi yükünün azaltılması uygulaması sona eriyor. 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle birlikte, konut, arsa ve iş yeri alım satımlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunlu hale geliyor.

Yeni dönemde para transferlerine yönelik denetimler de önemli ölçüde sıkılaştırılacak. MASAK tarafından hayata geçirilecek düzenleme kapsamında, gayrimenkul alım satımlarında yapılan ödemeler bankacılık sistemi üzerinden yakından izlenecek. Bankalar, yüksek tutarlı para transferlerinde ödemenin amacına ilişkin belge ve açıklama talep edecek.

Düzenleme yalnızca denetimlerle sınırlı kalmayacak; gerçeğe aykırı beyanlara uygulanacak cezalar da ciddi oranda artırılacak. Tapuda satış bedelinin, gerçek piyasa değerinin altında gösterilmesi durumunda hem alıcı hem de satıcı yaptırımlarla karşı karşıya kalacak.

Örneğin 2 Ocak 2026 tarihinde satışı yapılacak bir konutta, alıcının satış bedeli olarak belirlenen gerçek tutarı doğrudan satıcının banka hesabına göndermesi gerekecek. Banka üzerinden yapılan bu para transferinin tapu kayıtlarıyla birebir uyumlu olması zorunlu olacak. Yeni uygulamayla birlikte tapuda düşük bedel gösterilmesine kesinlikle izin verilmeyecek.

Yeni düzenlemenin, kayıt dışı işlemlerin önlenmesi, vergi kayıplarının azaltılması ve gayrimenkul piyasasında şeffaflığın artırılması hedefiyle hayata geçirildiği belirtiliyor.

Tapuda Satış Bedelini Düşük Gösterenin Cezası Ne Kadar?

Tapu işlemlerinde satış bedelinin gerçeğin altında gösterilmesine yönelik yaptırımlar, yeni vergi paketiyle birlikte önemli ölçüde ağırlaştırıldı. Harçlar Kanunu’nda yapılan düzenleme kapsamında, tapu harcında gerçeğe aykırı beyanın tespit edilmesi halinde uygulanan vergi ziyaı cezası dört katına çıkarıldı.

Eksik Beyan Tespit Edilirse Ne Olacak?

Mevzuata göre gayrimenkul satışlarında tapuda beyan edilen bedel, emlak vergi değerinin altında olamıyor. Ancak satış bedelinin tapuda daha düşük gösterildiğinin tespit edilmesi halinde, aradaki fark üzerinden hem eksik ödenen tapu harcı hem de artırılmış vergi ziyaı cezası alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilecek.

Alıcı da Satıcı da Sorumlu

Yeni düzenleme, yalnızca satıcıyı değil alıcıyı da doğrudan sorumlu tutuyor. İdarenin gerçeğe aykırı beyanı tespit etmesi durumunda, eksik ödenen tutarlar taraflara paylaştırılmadan, her iki tarafa da tam olarak yansıtılıyor.

Örnek Hesaplama: Ceza Nasıl Katlanıyor?

2026 yılında emlak vergi değeri 4 milyon TL olan bir taşınmazın tapuda 5,5 milyon TL bedelle satıldığı varsayılsın. Taraflar tapu harcını bu bedel üzerinden ödüyor.

Ancak idarenin yaptığı inceleme sonucunda, satışın gerçekte 8,5 milyon TL karşılığında gerçekleştiğinin tespit edilmesi halinde 3milyon TL’lik eksik beyan ortaya çıkıyor.

Bu durumda:

Eksik kalan 3 milyon TL üzerinden hesaplanan tapu harcı,
Alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil ediliyor,
Ayrıca bu eksik tutara ilişkin tapu harcı için dört kat vergi ziyaı cezası uygulanıyor,
Gecikme söz konusuysa, tutarlar faizleriyle birlikte talep ediliyor.

Kayıt Dışı Beyana Sıkı Takip

Uzmanlar, 2026 itibarıyla bankacılık sistemi ve tapu kayıtlarının eş zamanlı denetleneceğini, gerçek satış bedelinin gizlenmesinin ciddi mali riskler doğuracağını vurguluyor. Yeni uygulamayla birlikte tapuda düşük bedel gösterme yoluyla vergi avantajı sağlama dönemi fiilen sona ermiş oluyor.

Tapu Satışlarında Düşük Bedel Beyanı Nasıl Uygulanıyordu? İşte Eski Sistem

Tapu işlemlerinde uzun yıllar boyunca satış bedelinin tamamının resmi kayıtlara yansıtılmadığı uygulamalar yaygın şekilde kullanıldı. Bu yöntemde, taşınmazın gerçek satış değeri yerine daha düşük bir tutar tapuda beyan edilerek tapu harcı ve vergi yükü azaltılıyordu.

Gerçek Bedel Tapu Dışında Ödeniyordu

Düşük bedel beyanı uygulamasında, tapuda gösterilen rakam çoğu zaman yalnızca asgari sınırı karşılayacak şekilde belirleniyordu. Satış bedelinin kalan kısmı ise elden ödeme, parça parça banka transferi ya da tapu işlemiyle ilişkilendirilmeyen farklı yöntemlerle satıcıya aktarılıyordu. Bu sayede tapu kayıtları ile gerçek satış tutarı arasında ciddi farklar oluşabiliyordu.

Örnek Uygulama: Harç Nasıl Düşürülüyordu?

Örneğin piyasa değeri 8 milyon TL olan bir taşınmaz, tapuda 2,5 milyon TL satış bedeli üzerinden gösterilebiliyordu. Bu durumda normal şartlarda yaklaşık 320 bin TL olması gereken tapu harcı, düşük bedel beyanı sayesinde 100 bin TL seviyelerine kadar düşebiliyordu. Aradaki 5,5 milyon TL ise tapu dışında farklı yollarla ödeniyordu.

Yeni Dönemde Bu Yöntemler Geçersiz Olacak

Yeni düzenlemeyle birlikte bu tür uygulamaların sona erdirilmesi hedefleniyor. Tapuda beyan edilen satış bedeli ile banka üzerinden yapılan para transferlerinin birebir uyumlu olması zorunlu hale geliyor. Bankacılık sistemiyle tapu kayıtları karşılaştırılarak uyumsuzluklar doğrudan denetim konusu yapılacak.

Denetimler Bankalara da Yayılıyor

Denetimler yalnızca tapu işlemleriyle sınırlı kalmayacak. Bankalar aracılığıyla yapılan yüksek tutarlı para transferleri ve nakit çekimlerinde, paranın hangi amaçla kullanıldığına ilişkin açıklama ve belge talep edilecek. Gerekli görülmesi halinde bu işlemler MASAK’a bildirilecek ve süreç daha şeffaf, izlenebilir bir yapıya kavuşturulacak.

Uzmanlar, yeni sistemle birlikte tapuda düşük bedel beyanına dayalı uygulamaların ciddi risk ve ağır yaptırımlar doğuracağını vurguluyor.

Para Transferlerinde Yeni Dönem Başlıyor: Limitlere Göre Beyan ve Belge Zorunluluğu

1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe girecek yeni düzenleme kapsamında, gayrimenkul satışları başta olmak üzere yüksek tutarlı para transferleri farklı limitlere göre beyan ve belgelendirme yükümlülüğüne tabi olacak. İşlemler tek seferde yapılsa da, birbiriyle bağlantılı birden fazla transfer gerçekleştirilse dahi toplam tutar esas alınarak değerlendirilecek.

Yeni uygulamayla birlikte tapu işlemleri ve banka kayıtları arasında tam uyum sağlanması, eksik veya gerçeğe aykırı beyanların önüne geçilmesi hedefleniyor.

200 Bin TL – 2 Milyon TL Arası Para Transferleri

Gayrimenkul satışlarında 200 bin TL’yi aşan nakit tahsilatlarda, bankalar işlem amacına ilişkin beyan talep edecek. Bu tutar aralığında müşteriden, işlem türünü belirten seçenekler arasından tercih yapması istenecek.

Beyan seçenekleri arasında;

Gayrimenkul alım ödemesi
Motorlu taşıt ödemesi
Borç verme veya borç ödeme
Hediye ve bağış
Vergi ve harç ödemeleri
Danışmanlık, avukatlık ve hizmet bedelleri
Kripto varlık işlemleri
Şans oyunu, eğlence ve sosyal medya harcamaları
yer alacak.

Bu başlıkların dışında kalan işlemlerde ise “diğer” veya “bireysel ödeme” seçeneği işaretlendiğinde, en az 20 karakterlik işlem açıklaması yazılması zorunlu olacak.

2 Milyon TL – 20 Milyon TL Arası Transferlerde Ek Form Şartı

İşlem tutarının 2 milyon TL ve üzeri olması halinde denetim süreci daha ayrıntılı işleyecek. Bu aşamada bankalar, müşterilerden Nakit İşlem Beyan Formu doldurmasını talep edecek.

Formda;

Hesap sahibinin mesleki faaliyeti
İşlemin niteliği
Paranın kaynağı ve mahiyeti
Transferin hangi amaçla yapıldığı gibi detaylı bilgiler yer alacak. Böylece yapılan transfer ile işlem amacı arasındaki uyum net şekilde tespit edilebilecek.

20 Milyon TL Üzeri İşlemlerde Belge Zorunluluğu

20 milyon TL’yi aşan para transferlerinde ise beyan formuna ek olarak, paranın kaynağını destekleyen belgelerin sunulması gerekecek. Bankalar, sunulan belgeler üzerinden işlemleri daha kapsamlı şekilde inceleyecek ve gerektiğinde ek açıklama talep edebilecek.

Nakit işlem beyan formu doldurulsa dahi, işlemin niteliğini destekleyen belge sunulamıyorsa, en az 50 karakterden oluşan ayrıntılı bir açıklama yapılması zorunlu olacak.

Hangi İşlemler Açıklama Kapsamı Dışında?

Yeni düzenlemeyle birlikte beyan yükümlülüğü genişletilse de bazı işlemler kapsam dışında bırakıldı. Buna göre;

Aynı banka bünyesindeki hesaplar arası transferler
Kamu kurum ve kuruluşlarıyla yapılan işlemler
Bankaların kendi aralarındaki transferler için ayrıca işlem açıklaması ya da beyan aranmayacak.

Ayrıca ATM’ler üzerinden yapılan ve tek seferde ya da bağlantılı işlemlerle toplam tutarı 200 bin TL’yi aşmayan nakit işlemler de açıklama zorunluluğu dışında tutulacak.

Amaç: Şeffaflık ve Gerçek Bedel

Yeni düzenlemelerle birlikte tapu ve banka işlemlerinde şeffaflığın artırılması, gayrimenkul alım satımlarının gerçek değerler üzerinden yapılmasının kalıcı hale getirilmesi hedefleniyor. 1 Ocak 2026 itibarıyla devreye girecek uygulamaların, alıcı ve satıcılar açısından süreci daha net kurallarla ilerleyen bir yapıya dönüştürmesi ve eksik beyanlara karşı caydırıcı bir sistem oluşturması bekleniyor.