Tapu Masrafı Ne Kadar öderim Tapu Harcında İndirim Var mı?
Bir ev ya da arsa satın alırken en çok merak edilen konulardan biri de tapuda ödenecek masraflar oluyor. 2025 yılı itibarıyla tapu harcı, döner sermaye ve diğer olası vergilerle birlikte toplam maliyetin ne olacağını bilmek, alım sürecini daha sağlıklı planlamanıza yardımcı olur
Tapu harcı nedir? Türkiye'de gayrimenkul (ev, arsa, iş yeri vb.) alım-satım, ipotek ve diğer tapu işlemlerinde alıcı ve satıcı tarafından devlete ödenen yasal bir vergidir.
Bu harç, gayrimenkulün resmi olarak el değiştirmesini sağlar, mülkiyet haklarının güvence altına alınmasına da katkıda bulunur.
Tapu Harcı Neden Önemlidir?
Tapu harcı, yalnızca bir işlem bedeli değil, aynı zamanda mülkiyetin devlet kayıtlarına geçmesini sağlayan hayati bir adımdır. Resmi tapu siciline kaydedilen mülkiyet hem alıcıyı hem de satıcıyı olası hukuki sorunlara karşı korur. Ayrıca, bu ödeme sayesinde devletin kamu hizmetlerine kaynak sağlanır.
Tapu Harcı Hangi İşlemlerde Ödenir?
Tapu harcı yalnızca alım-satım işlemlerinde değil, şu işlemlerde de ödenebilir:
- Kat irtifakı kurulması
- Kat mülkiyeti tesisi
- Gayrimenkul devri
- İpotek tesis işlemleri (belli durumlarda)
- Tapu Devri Gerçekleştirebilmek İçin Gerekli Belgeler:
Tapu devri için gerekli belgelerin hazırlanması;
- Alıcı ve Satıcının ön ve arka taraflı kimlik fotokopisi,
- Satılacak taşınmazın tapu fotokopisi veya aslı belge ve
- Web Tapu sistemi, üzerinden yapılacak işlemler ve alınacak randevu başvuru numaranız
- Dask poliçesi,(Deprem Sigortası)
- Belediyeden edinilecek rayiç belgesi gerekli evraklardandır. Emlak borcunuz olmayacak, varsa borcu kapatma zorundasınız yoksa tapu işlemleriniz yapılamaz
Tapu Harcında İndirim Var mı?
Zaman zaman Resmî Gazete ‘de yayımlanan kararla tapu harcında indirim uygulanabiliyor. Özellikle konut sektörünü canlandırmak için yapılan kampanyalarda: %4 yerine %3 olarak uygulanabiliyor.
- İndirimli oranlar genellikle belirli bir süreyle sınırlı oluyor.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ya da Gelir İdaresi Başkanlığı'nın duyurularını takip etmek gerekiyor.
Tapu Harcı Oranları Hesaplama Yöntemi 2025 | Kim Ne Kadar Öder?
Tapu Harcı Neye Göre Belirlenir?
Gayrimenkul alım-satımı, ipotek ve diğer tapu işlemlerin, Tapu harcı oranları, taşınmazın türüne (konut, arsa, ticari mülk) ve satış bedeline göre hesaplanır. Ancak Türkiye’de uygulanan genel sistemde, harç oranları çoğunlukla sabittir. Gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayan milyonlarca kişi için bu oranlar, işlem maliyetlerini doğrudan etkiliyor.Tapu harcı oranı hesaplanması gayrimenkulün satış bedelin belirli yüzdesi olarak hesaplanır.
A) Konut ve İşyeri Alım-Satımında Tapu Harcı Oranı Nasıl Hesaplanır?
Konut ve işyerinin tapu harcının oranların hesaplanmasında Gayrimenkulün satış bedelinin üzerinde hem alıcıdan %2 hem satıcında %2 kesinti yapılarak Döner sermaye ücreti, Tapu Kadastro payı ve onay Harcı eklenerek hesaplanır
- Alıcı için: %2
- Satıcı için: %2
- Toplam: %4
Örnek: 3 milyon TL’lik bir evde toplam tapu harcı 120.000 TL olur.
B) Arsa ve Tarla Alım-Satımında Tapu Harcı Oranı Nasıl Hesaplanır?
Arsa ve Tarlanın tapu harcının oranın hesaplanmasında aynı konut ve işyerindeki gibi Gayrimenkulün satış bedelinin üzerinde hem alıcıdan %2 hem satıcında %2 kesinti yapılarak Döner sermaye ücreti, Tapu Kadastro payı ve onay Harcı eklenerek hesaplanır
- Alıcı için: %2
- Satıcı için: %2
- Toplam: %4
Yani ister tarla ister şehir merkezinde bir arsa olsun, tapu harcı oranı değişmiyor.
C) İpotek İşlemleri İçin Tapu Harcı Oranı Nasıl Hesaplanır? İpotek İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Masraflar
İpotek Nedir, mevcut ya da gelecekte doğması muhtemel bir borç için, bir taşınmaz malın teminat olarak gösterilmesidir. Başka bir ifadeyle, borcun ödenmemesi durumunda alacaklının, söz konusu taşınmazı paraya çevirerek alacağını tahsil etmesini güvence altına alan yasal bir haktır.
Genellikle konut kredilerinde karşımıza çıkan ipotek, borçlunun malvarlığı üzerinden doğrudan işlem yapılmasını engelleyen güçlü bir teminat aracıdır. Bu sistem sayesinde alacaklı, borcun zamanında ödenmemesi halinde mahkeme kararıyla taşınmazı satışa çıkarabilir.
Bir taşınmaz üzerine ipotek tesis edilmesi durumunda, borçlu tarafından bazı yasal harç ve vergiler ödenmek zorundadır. Bu işlemler sırasında öne çıkan üç temel mali yükümlülük şunlardır: Tapu Harcı, Damga Vergisi ve Döner Sermaye Ücretidir
1. Tapu Harcı
İpotek tesisinde, kredi tutarı üzerinden her yıl 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun (IV) 7-a,b tarifesi gereğince belirlenen oranda tapu harcı alınır. Bu Tapu harçı, ipotek borçlusu tarafından ödenir. Kredi tutarının binde 4.55’i
Örneğin 1.000.000 TL’lik ipotek için 4.550 TL harç ödenir.
2. Damga Vergisi
Her yıl güncellenen oranla, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun (I) 1-a tarifesi uyarınca ipotek miktarı üzerinden damga vergisi tahsil edilir. Bu da yine borçlunun sorumluluğundadır.
3. Döner Sermaye Ücreti
Tapu işlemlerini gerçekleştiren Döner Sermaye İşletmesi, her yıl belirlenen tarifeye göre bir ücret tahsil eder. Bu ücret, işlem yapılan her taşınmaz için ayrı ayrı uygulanabilir.
Harç ve Vergi Muafiyetleri: Kimler Yararlanabilir?
5035 sayılı yasa ile bazı durumlarda ipotek işlemlerinde tapu harcı ve damga vergisi muafiyeti sağlanmıştır. Buna göre:
- Bankalar,
- Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri,
- Yurtdışı kredi kuruluşları ve uluslararası finans kurumları tarafından verilen kredilerde,
- Zirai krediler,
- Esnaf kredileri ve
- Finansal kiralama (leasing) işlemleri nedeniyle tesis edilen ipoteklerde tapu harcı ve damga vergisi alınmaz.
- Bu muafiyetler, yatırımcıyı ve üreticiyi desteklemek amacıyla uygulanmakta ve özellikle KOBİ’ler için önemli bir avantaj sağlamaktadır.
Kat İrtifakı Nedir? Tapuda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nedir? Kat irtifakında Tapu Harcı Oranı Nasıl Hesaplanır.
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılmakta olan ya da ileride yapılması planlanan bir veya birden fazla yapının, bağımsız bölümlerine ait mülkiyet hakkının ön hazırlığı niteliğindedir. Başka bir ifadeyle, henüz inşaatı tamamlanmamış bir bina için tapu siciline yapılan resmi bir kayıttır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı, arsa malikinin veya birden çok malik varsa tüm paydaşların ortak rızasıyla, yapı ruhsatına dayanarak arsa payına bağlı olarak kurulur. Kat irtifakı kurulmadan bir inşaat projesinin satışı ya da bağımsız bölümler için kredi kullanımı mümkün olmayabilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Kat irtifakı, inşaat devam ederken kurulan bir haktır.
- Kat mülkiyeti ise yapının tamamlanmasından sonra alınan tapu çeşididir.
- Kat irtifakı tapusu, gelecekte kat mülkiyetine geçilecek bağımsız bölümlerin ön kaydıdır.
- Bu nedenle daire alırken, tapuda sadece kat irtifakı mı var, yoksa kat mülkiyeti mi alınmış, dikkatle kontrol edilmelidir.
- Özellikle projeden ev alanlar için bu bilgi büyük önem taşır.
Kat İrtifakı Kurmak İçin Gerekli Belgeler (2025)
Yeni bir projeden daire almayı düşünenler için en kritik aşamalardan biri kat irtifakı tesis edilmesidir. Kat irtifakı tapusu, henüz inşaatı tamamlanmamış yapılarda bağımsız bölümler için verilen yasal tapudur. Bu işlemin gerçekleştirilebilmesi için bazı belgelerin hazır olması ve belirli prosedürlerin tamamlanması gerekmektedir.
Kat İrtifakı İşlemi İçin Gerekli Belgeler
- Kimlik Belgesi
- Taşınmazın sahibi veya varsa yetkili temsilcilerine ait kimlik belgeleri.
- Vesikalık Fotoğraf
- Gerçek kişiler için, 6x4 cm ebatlarında 1 adet vesikalık fotoğraf.
- Temsil Durumu Varsa
- İşlem temsilci aracılığıyla yapılacaksa, noter onaylı vekaletname, yetki belgesi veya vasi kararı.
- Mimari Proje
- Yetkili makamlarca onaylanmış mimari proje (kat planları dahil).
- Yönetim Planı
- Tüm maliklerin veya yetkili temsilcilerinin imzaladığı yönetim planı.
Kat İrtifakı İşleminin Mali Yükümlülükleri
Tapu Harcı:
Kat irtifakı tesisi işlemleri, herhangi bir harç ya da vergiye tabi değildir. (Harç muafiyeti mevcuttur.) Arsa payı değeri üzerinden binde 9.1 bu oran, inşaatı henüz tamamlanmamış projelerde kat irtifakı kurulurken uygulanır.
Döner Sermaye Ücreti:
Tapu Müdürlüğü tarafından alınan ve her yıl güncellenen döner sermaye bedeli tahsil edilir.
3 Milyon TL’lik Evin Tapu Masrafı Ne Kadar?
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde en çok merak edilen konulardan biri de tapu masrafıdır. Özellikle yüksek bedelli konutlarda bu harç, ciddi bir maliyet kalemi haline gelebilir. Peki, 3 milyon TL değerinde bir ev için tapu masrafı ne kadar tutar?
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Türkiye’de tapu harcı, taşınmazın satış bedeli üzerinden %4 oranında hesaplanır ve bu tutar alıcı ile satıcı arasında eşit olarak paylaşılır.
Örnek:
Toplam Tapu Harcı=Satış Bedeli × %4
Alıcının Ödeyeceği Tutar: Satış bedelinin %2'si
Satıcının Ödeyeceği Tutar: Satış bedelinin %2'si
İpotek Harcı: İpotek tutarının %4'ü (yalnızca borçlu öder)
3 Milyon TL'lik Ev İçin Tapu Masrafı Ne kadar Tutar?
Alıcının ödeyeceği Tapu masrafı:
3.000.000 TL × %2 = 60.000 TL
Satıcının ödeyeceği Tapu masrafı:
3.000.000 TL × %2 = 60.000 TL
Toplam tapu masrafı:
120.000 TL
3milyon TL değerindeki evin tapu masrafı:120.000 TL dir Bu tutarın dışında döner sermaye bedeli ve tapuda işlem giderleri gibi ek masraflar da eklenir. Ortalama 2.000-5.000 TL arası ek ücret öngörmekte fayda var.
Tapu Harcında Kimlere İndirim Uygulanır ?
Evet, bazı özel durumlarda harç indirimleri uygulanabiliyor:
- Kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazlar
- Devlet destekli sosyal konut projeleri
- Bazı kamu kurumları arası devir işlemleri
- Ayrıca dönemsel olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tapu harcı indirimi yapılabiliyor.
- Bu tür kampanyalar özellikle konut satışlarını teşvik etmeye yöneliktir.
Tapu Harcı Nereye ve Nasıl Ödenir? (2025 Güncel Rehber)
Tapu harcı nasıl ödenir? sorusu, gayrimenkul alım-satım işlemleri sırasında en çok merak edilen konulardan biridir. 2025 itibarıyla tapu harcı ödeme işlemleri, dijital dönüşüm sayesinde oldukça kolaylaştı. İşte adım adım tapu harcı ödeme rehberi:
1. Tahsilat Numarası Nasıl Alınır?
Tapu satış başvurusu yaptıktan sonra Tapu Müdürlüğü tarafından size özel bir tahsilat (seri) numarası oluşturulur.
Bu numara:
- SMS olarak cep telefonunuza gönderilir,
- Tapu memuru tarafından size bildirilir,
- Veya e-Devlet üzerinden görüntülenebilir.
- Bu numara, ödemenizi yapabilmeniz için gereklidir.
2. Tapu Harcı Nereden Ödenir?
Tahsilat numaranızı aldıktan sonra, tapu harcınızı aşağıdaki kanallardan kolayca ödeyebilirsiniz:
- Banka Şubeleri (Ziraat Bankası, Halkbank, VakıfBank, Emlak Katılım Bankası vb.)
- İnternet Bankacılığı / Mobil Uygulamalar – "Vergi Ödemeleri" ya da "Harç ve Değerli Kağıt" bölümlerinden
- PTT Şubeleri
- Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) İnteraktif Vergi Dairesi – intvrg.gib.gov.tr
- e-Devlet Kapısı – www.turkiye.gov.tr
3. Tapu Harcını Kim Öder?
Tapu harcı, kanunen alıcı ve satıcı tarafından eşit şekilde ödenir. Taraflar farklı bir anlaşma yapmadıysa:
Alıcı: Satış bedelinin %2’si
Satıcı: Satış bedelinin %2’si
şeklinde ödeme yapar.
4. Tapu Harcı Hangi Bankalara Ödenebilir?
Eğer kredi kartı ile ödeme yapacaksanız, aşağıdaki bankalar üzerinden Gelir İdaresi Online İşlemleri sayesinde ödeme mümkündür (PTT, Vakıf Katılım ve Ziraat Katılım hariç):
Garanti BBVA Akbank İş Bankası Yapı Kredi QNB Finansbank Türkiye Finans.....ve diğer özel bankalar
Banka şubesi üzerinden ödeme yapacaksanız, sadece aşağıdaki bankaların şubeleri bu hizmeti verir:
Ziraat Bankası Ziraat Katılım Halkbank VakıfBank Vakıf Katılım Emlak Katılım PTT
5. Tapu Harcı Ödeme Yöntemleri
Tapu harcını ödeyebileceğiniz 4 farklı yöntem vardır:
1. ATM ile Ödeme
SMS ile gelen 12-13 haneli tahsilat numarası ile ATM üzerinden ödeme yapılabilir. Ancak yüksek tutarlarda zor olabilir. Gişeden ödeme kabul edilmez.
2. İnteraktif Vergi Dairesi (GİB)
intvrg.gib.gov.tr adresinden kredi kartı ile tapu harcı ödeme yapılabilir. GİB sistemi 7/24 hizmet verir.
3. İnternet Bankacılığı
Ziraat Bankası, Garanti BBVA gibi bankaların internet bankacılığı uygulamaları üzerinden tapu harcı ödeme işlemi yapılabilir. Bazı bankalar (örneğin Garanti) komisyon alabilir.
4. Web Tapu Sistemi
Web Tapu üzerinden yapılan başvurularda, sistem sizi “ödeme bekleniyor” ekranına yönlendirir. Buradan kredi kartı ile ödeme yapılabilir. Dekont götürmenize gerek yoktur; sistem otomatik olarak ödeme durumunuzu görür.
Özet: Tapu Harcı Ödeme İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tahsilat numarası olmadan ödeme yapılamaz.
- GİB ve e-Devlet üzerinden ödeme en hızlı yöntemlerdir.
- ATM'lerden sadece sınırlı tutarlarda ödeme yapılabilir.
- Kredi kartı ile ödeme yapmak mümkündür.
- Web Tapu sisteminden yapılan ödemelerde dekont gerekmez.
Tapu İşlemlerinde Tapu Harcı Dışında Hangi Masraflar Ödenir? (2025 Güncel Liste)
Bir taşınmazın alım-satım işlemi sırasında sadece tapu harcı ödenmiyor. Tapu müdürlüklerinde yapılan devir işlemlerinde harç dışında bazı yasal masraflar daha bulunuyor. 2025 yılı itibarıyla geçerli olan güncel ücretleri sizin için derledik.
- Tapu Devrinde Ekstra Masraflar (2025)
- Döner Sermaye Ücreti Tutar: 1.250 TL
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından işlemlerin yürütülmesi için alınan sabit bir ücret.
- Tapu Kadastro Payı Tutar: 275 TL
- Harita ve kadastro hizmetlerinin devamlılığı için alınır.
Değer Tespit Harcı: Oran: Beyan edilen taşınmaz değerinin binde 1,5’i
2.000.000’lik bir taşınmaz için 3.000 TL civarında bir harç çıkar.
Onay Harcı: Tutar: 175 TL
Tapuda yapılan işlemlerin resmi onayı için alınan bedel.
5.Terkin Harcı (İpotek Kaldırma) Tutar: 240 TL
Taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması durumunda ödenir.
Not: Bu tutarlar işlem türüne göre değişebilir. Tapu müdürlüğü öncesi kesin bilgi almak önemlidir.
Gayrimenkul Değeri Nasıl Belirlenir? | Tapu Harcı Hesaplamasında Hangi Değer Esas Alınır?
Tapu harcının doğru şekilde hesaplanabilmesi için, öncelikle gayrimenkulün hangi değeri üzerinden işlem göreceği netleştirilmelidir. Türkiye’de 2025 yılı itibarıyla, tapu harcında dikkate alınacak değer, iki farklı kalemin karşılaştırılmasıyla belirlenir.
Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesine göre, emlak vergi değeri belediyelerce periyodik olarak belirlenir ve aradan geçen süre için yeniden değerleme oranında artırılır. Tapuda beyan edilen değerin emlak vergi değerinden düşük olması durumunda, harç emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır.
1. Emlak Vergi Değeri (Rayiç Bedel)
Belediyeler tarafından her yıl belirlenir.
Vergisel işlemlerde esas alınan asgari değerdir.
Tapuda bu değerin altında satış beyanı yapılamaz.
Halk arasında "resmî rayiç bedel" olarak bilinir.
2. Beyan Edilen Alım-Satım Değeri
Tapu devrinde alıcı ve satıcının beyan ettiği satış fiyatıdır.
Gerçek satış bedelini yansıtmalıdır.
Bu bedel, emlak vergi değerinden daha düşük olamaz.
Hangi Değer Esas Alınır?
Tapu harcı, bu iki değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
Örnek:
- Emlak Vergi Değeri: 3.000.000 TL
- Satış Bedeli (Beyan Edilen): 3.500.000 TL
- Harç, 3.500.000 TL üzerinden hesaplanır.
Düşük Bedel Bildirmenin Riski Nedir?
Tapuda satış bedelinin, rayiç değer ya da gerçek satış tutarından daha düşük gösterilmesi durumunda:
- Vergi cezası riski doğar
- İncelemeye tabi olunabilir
- Gelecekte alım-satımda sorun yaşanabilir
Tapu Harcını Düşük Göstermek Suç mu? Vergi Cezası ve Hapis Riski Var!
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcından kaçınmak amacıyla taşınmazın değerinin düşük gösterilmesi, yasalara aykırı bir uygulamadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre, satış işlemlerinde en az emlak vergisi değeri kadar beyan yapılması zorunludur. Gerçek Değerin Altında Beyan Etmek Suçtur!
Satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda;
Devlet vergi kaybına uğratılmış olur.
Alıcı ve satıcı, vergi cezası ve gecikme faizi ödemek zorunda kalabilir.
Vergi kaçakçılığı suçlamasıyla adli ceza süreci başlayabilir.
Yargı Kararı Net: Hapis Cezası Mümkün
Danıştay 9. Dairesi'nin 2022/4567 sayılı kararına göre:
"Tapu harcının eksik beyan edilmesi durumunda, yalnızca gecikme faizi değil; aynı zamanda Vergi Usul Kanunu’nun 359. maddesi kapsamında vergi kaçakçılığı suçlaması yapılabilir." Bu durumda uygulanabilecek ceza: 18 ay ila 5 yıl arasında hapis.
Vergi Dairesi Geriye Dönük İnceleme Yapabilir
Vergi daireleri, şüpheli işlemleri geriye dönük olarak inceleyebilir. Eğer geçmişte düşük beyan yapılmışsa, cezai işlemler sonradan da başlatılabilir.
Tapu Harcı Nasıl Doğru Beyan Edilir?
Emlak vergisi değeri alt sınır kabul edilir.
Gerçek satış fiyatı beyan edilmelidir.
Tapu işlemleri öncesi bir tapu avukatından ya da emlak danışmanından hukuki destek alınmalıdır.
Tapuda Gerçek Değer Nasıl Tespit Ediliyor? | Beyan Denetiminde Kullanılan 3 Yöntem
Gayrimenkul satış işlemlerinde beyan edilen tapu harcı bedelinin gerçeğe uygun olması büyük önem taşıyor. Peki devlet bu beyanın doğruluğunu nasıl denetliyor?
Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), çeşitli yöntemlerle düşük beyanları tespit edebiliyor. İşte 2025 itibarıyla uygulanan başlıca denetim mekanizmaları:
1)Değer Artış Vergisi Kontrolleri
Kısa süre içerisinde yeniden satılan taşınmazların değerindeki ani artışlar mercek altına alınıyor.
Satışlar arasında dikkat çekici fark varsa, önceki satışta düşük beyan yapıldığı şüphesi doğuyor.
Örnek:
6 ay önce 2 milyon TL’ye alınan daire, 2.9 milyon TL’ye satıldıysa aradaki fark araştırılır. Gerçek satış değeri gizlenmiş olabilir.
2)Konut Kredisi Tutarları ile Karşılaştırma
Tapuda beyan edilen satış bedeli, bankalardan alınan konut kredisi bilgileriyle kıyaslanır.
Kredi tutarı, beyan edilen bedelden fazlaysa, düşük değer beyan edildiği şüphesi doğar.
Örnek:
Tapuda satış bedeli 1.500.000 TL olarak beyan edilmiş ancak banka, 1.900.000 TL kredi vermişse, sistem alarm verir.
3)Piyasa Rayiç Değer Analizi
Aynı bölgede, benzer metrekare ve konumda satılan taşınmazların ortalama satış fiyatlarıyla kıyas yapılır.
Bölgesel analiz sistemleri kullanılarak piyasa dışı işlemler tespit edilebilir.
Denetim Sonucunda Ne Olur?
Eksik beyan tespit edilirse, eksik harç tahsil edilir
Vergi ziyaı cezası uygulanır (%50-100 arası)
Gecikme faizi eklenir
Tekerrür halinde vergi kaçakçılığı suçu gündeme gelir
Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı, çekilen kredi tutarı beyan edilen değerden yüksek görünen kişilere aradaki farkın tapu harcını, yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının %25’ine denk gelen vergi ziyaı cezasıyla birlikte tahakkuk ettirebilir.
Not: Gayrimenkulünüzün satışında ya da alımında gerçek değer neyse onu beyan edin. Çünkü devlet artık çok daha gelişmiş sistemlerle bu tutarsızlıkları otomatik olarak fark ediyor.
Tapuda Düşük Bedel Beyan Ettiniz mi? Hemen Düzeltin: Pişmanlık Dilekçesi ile Ceza Ödemeden Kurtulun!
Gayrimenkul alım-satımında tapuya düşük bedel beyan eden ancak daha sonra bu durumun farkına varan kişiler için cezasız düzeltme imkânı bulunuyor. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın inceleme başlatmasından önce harekete geçerseniz, vergi ziyaı cezası ödemeden durumu telafi edebilirsiniz.
Pişmanlık Dilekçesi Nedir?
Vergi Usul Kanunu çerçevesinde, mükelleflerin kendi hatalarını GİB’e gönüllü olarak bildirmesi anlamına gelir.
Bu sayede:
- Eksik kalan harç ödenir
- Gecikme faizi işletilir
- %25 oranındaki vergi ziyaı cezası silinir!
Nasıl Uygulanır?
- Tapuda beyan ettiğiniz bedelin yanlış olduğunu fark ettiniz.
- Gelir İdaresi henüz size herhangi bir yazı göndermemiş.
- Vergi dairesine giderek pişmanlık dilekçesi veriyorsunuz.
Gerçek satış değeri üzerinden:
- Toplam %4 oranında tapu harcı yeniden hesaplanır
- Gecikme faiziyle birlikte ödeme yapılır
- Ceza tahakkuk ettirilmez
Örnek:
Tapuda 2.000.000 TL beyan edilen daire aslında 2.500.000 TL’ye satıldıysa:
Fark: 500.000 TL Ek tapu harcı: 20.000 TL
Gecikme faizi (örnek): 1.800 TL Vergi ziyaı cezası: 0 TL (Pişmanlık sayesinde silinir)
Dikkat Edilmesi Gereken Şart
- Gelir İdaresi henüz resmi bir inceleme başlatmamış olmalı.
- Yani davet mektubu gelmeden ya da tebligat yapılmadan önce bu adımı atmak gerekiyor.
Sonuç:
- Dürüst beyan et, ama hata yaptıysan da geç kalmadan düzelt!
- Pişmanlık dilekçesi ile cezadan kurtulmak mümkün ama zamanlaması çok kritik.
Tapu Harcı Geri Alınabilir mi? Harç İadesi Nasıl Yapılır?
Tapu işlemleri çeşitli nedenlerle tamamlanmadan iptal olabilir. Bu durumda “harcı boşuna mı ödedim?” diye düşünenler için sevindirici haber: Tapu harcı iadesi mümkün!
Yasal Dayanak: Vergi Usul Kanunu Madde 120
Vergi Usul Kanunu’na göre, fazla veya yersiz ödenen vergiler için 5 yıl içinde başvuru yapılması halinde iade alınabilir. Bu kapsamda tapu harçları da geri alınabiliyor.
Tapu Harcı İadesi Hangi Durumlarda Yapılır?
- Alım-satım işlemi tapuda tamamlanmadan iptal edildiyse
- Tapu devri gerçekleşmeden harç ödendiyse
- Yanlışlıkla fazla ödeme yapıldıysa
Gerekli Belgeler
Tapu harcı iadesi için vergi dairesine başvuru yaparken şu belgeler hazırlanmalıdır:
Dilekçe (Neden iade istendiği açıkça belirtilmeli)
Harç Makbuzu Aslı
Tapu Müdürlüğü Yazısı (İşlemin gerçekleşmediğine dair resmi belge)
Banka IBAN Bilgileri (İadenin yapılacağı hesap)
Başvuru Süresi:
5 yıl içinde başvuru hakkınız var.
Bu süre dolmadan vergi dairesine başvurmanız yeterli.
Tapu Harcı Ödemelerinde Dikkat Edilmesi Gereken 7 Kritik Nokta (2025)
Tapu harcı, gayrimenkul alım-satımında en çok merak edilen masraflardan biri. Ancak sadece ne kadar ödeyeceğinizi bilmek yetmez! Tapu harcını yanlış ödemek veya eksik belge sunmak, işleminizi aksatabilir, hatta cezalara yol açabilir. İşte 2025 yılı itibarıyla dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar:
1)Harç Ödenmeden Tapu Devri Yapılamaz
Tapu dairesinde işlem başlatılsa bile, tapunun devri ancak harç ve diğer tüm masraflar eksiksiz ödendikten sonra tamamlanır.
2)Emlak Vergi Değeri Güncel Olmalı
Beyan edilen satış bedeli, en az emlak vergi değeri kadar olmalı. Eski yıllara ait rayiç bedeller kullanılamaz.
3)Düşük Değer Beyanı Cezaya Yol Açar
Gayrimenkul bedelini düşük göstermek cezaya davetiye çıkarır. Gelir İdaresi, tapudaki bedeli banka kredisi, bölge fiyat ortalaması ve diğer yöntemlerle denetleyebilir.
4)İndirim ve Muafiyetleri Araştırın
Bazı durumlarda ilk konut alımında, kentsel dönüşüm projelerinde veya engelli bireyler için indirim uygulanabilir. Bu tür haklarınızı kontrol edin.
5)Ödeme Makbuzlarını Saklayın
Harç ve diğer ücretlerin makbuzları işlemin resmiyet kazanması açısından hukuki delil niteliğindedir. Mutlaka dijital ve fiziki kopyasını saklayın.
6)Eksik Ödeme Cezaya Neden Olur
Yanlış, eksik ya da geç ödeme durumunda gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası uygulanır. Tutar büyüdükçe risk de büyür.
7)Harç Kimin Tarafından Ödenecek?
Anlaşmazlık yaşamamak için, satış vaadi sözleşmesi veya ön protokol belgelerinde “harç ve masrafları kim ödeyecek?” sorusunu açıkça belirtin.
Tapu Harcı Hakkında En Sık Sorulan 17 Soru (2025 Rehberi)
Gayrimenkul alım-satımı yapacak olan herkesin aklında aynı sorular: Tapu harcını kim öder? Ne kadar ödenecek? Aile içinde devredilen ev için ne kadar masraf çıkar? İşte 2025 yılı itibarıyla tapu harcı hakkında vatandaşın en çok merak ettiği soruların cevapları:
1. Tapu harcını kim öder?
Yasal olarak alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında harç öder. Ancak taraflar anlaşırsa bu bedel tek tarafça da karşılanabilir.
2. Tapu harcı ödenmeden işlem yapılabilir mi?
Hayır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu’na göre harçlar ödenmeden tapu işlemi yapılamaz. Tapu müdürlükleri ödeme yapılmadan imza aşamasına geçmez.
3. Tapu harcına gecikme faizi uygulanır mı?
Evet. 2025 yılı itibarıyla aylık %3,5 oranında gecikme faizi uygulanır. Bu oran her yıl değişebilir.
4. 1 milyon TL’lik ev için tapu masrafı ne kadar?
Toplam 41.183 TL. Bunun 40.000 TL’si tapu harcı, 1.183 TL’si döner sermaye bedelidir.
5. 2025 yılı tapu harcı oranı nedir?
Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4 oranında uygulanır.
6. 700 bin TL’lik ev için tapu harcı ne kadar?
28.000 TL harç + 1.183 TL döner sermaye = Toplam 29.183 TL.
7. 500 bin TL’lik evin masrafı nedir?
20.000 TL harç + 1.183 TL döner sermaye = Toplam 21.183 TL.
8. Aile içi tapu devri masrafsız mı?
Hayır. Bağış yoluyla yapılırsa %6,831 oranında harç sadece alıcı (örneğin oğul) tarafından ödenir. Satış yoluyla yapılırsa normal %4 oranı geçerlidir.
9. Tapu harcı rayiç bedel mi beyan edilen bedel mi?
Tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden, ancak bu değer emlak vergi değerinden düşük olamaz. Düşük beyan ceza sebebidir.
10. Masrafsız tapu devri olur mu?
Yasal olarak mümkün değildir. Ancak miras yoluyla intikalde harç alınmaz, yalnızca döner sermaye bedeli ödenir.
11. Tapu harcı %6 oldu mu?
Hayır. 2025 itibarıyla halen toplam %4 olarak uygulanmaktadır. %6 gibi bir artış henüz yürürlüğe girmedi.
12. Babadan oğula tapu devrinde masraf ne kadar?
Bağışla devredilirse %6,831 harç + 1.183 TL döner sermaye. Satışla devredilirse %4 harç uygulanır.
13. Emekliler tapu harcından muaf mı?
Hayır. Emekli olmak tapu harcı muafiyeti sağlamaz. Ancak bazı durumlarda emlak vergisinden muafiyet olabilir.
14. Tapu harcı 2025’te artacak mı?
Şu an için bir artış söz konusu değil. Oranlar %4 olarak sabit. Ancak döner sermaye gibi sabit ücretler yıllık enflasyona göre güncellenebilir.
15. Tapuda önce para mı, imza mı?
Önce harç ödenir, makbuzlar ibraz edilir, ardından imza aşamasına geçilir.
16. Tapu harcı ödenmeden tapu alınır mı?
Hayır. Sistemsel olarak da mümkün değildir. Tapu işlemleri harç ödenmeden tamamlanamaz.
17. Emlakçı komisyonu ile tapu harcı aynı mı?
Hayır. Emlakçı komisyonu özel hizmet bedelidir (%4 civarında). Tapu harcı ise devlete ödenen yasal bir vergi olup gayrimenkulün değerinin %4’ü kadardır.
Sonuç:
Gayrimenkul işlemlerinde en çok kafa karıştıran konu tapu harcıdır. Yukarıdaki bilgiler, vatandaşların en çok merak ettiği noktaları 2025 yılı güncel mevzuatına göre açıklamaktadır. Unutmayın, yanlış beyan ve gecikme ciddi cezalarla karşılaşmanıza yol açabilir.
