İskansız Ev Alınır mı? Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Ev sahibi olmak isteyen binlerce kişinin aklını kurcalayan sorulardan biri de “iskansız ev alınır mı?” oluyor. Dışarıdan bakıldığında oturuma hazır gibi görünen birçok konutun aslında iskân belgesi bulunmuyor. Peki bu durum ne anlama geliyor? İskansız ev almanın riskleri neler? İşte merak edilen tüm detaylar…

İskân Belgesi Nedir? Neden Bu Kadar Önemli?

İskân belgesi, diğer adıyla Yapı Kullanma İzin Belgesi, bir binanın;

Fenni
Teknik
İmar
Hukuki

Açıdan tamamlandığını ve kullanılmasında sakınca olmadığını gösteren resmî belgedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre düzenlenen bu belge, bir yapının kat mülkiyeti tapusuna geçebilmesinin de temel şartıdır. İskanı olmayan yapılar, yasal olarak tamamlanmış sayılmaz.

İskân Belgesinin Sağladığı Avantajlar

Elektrik, su ve doğalgaz bireysel abonelik açılabilir
Konutun piyasa değeri korunur
Bankalardan konut kredisi kullanımı kolaylaşır
Olası idari ceza ve yaptırımların önüne geçilir

İskansız Ev Alınır mı? İşte Tüm Riskler

Uzmanlara göre iskansız ev almak, alıcı açısından ciddi riskler barındırıyor.

1. Bankalar Kredi Vermeyebilir

İskansız yapılar, bankalar tarafından genellikle şantiye statüsünde değerlendirilir. Bu nedenle konut kredisi kullanmak çoğu zaman mümkün olmaz.

2. Abonelik Sorunları Yaşanır

İskanı olmayan dairelerde;

Elektrik
Su
Doğalgaz

Abonelikleri bireysel olarak açılamaz. Şantiye aboneliği kullanılır ve bu da normal tarifelerin neredeyse iki katı maliyet anlamına gelir.

3. Kat Mülkiyetine Geçilemez

İskansız binalar genellikle kat irtifakı tapuludur. Bu tapu türü, yapının henüz tamamlanmadığını ifade eder ve mülkiyet güvencesi açısından dezavantaj oluşturur.

4. Yasal Yaptırımlar Gündeme Gelebilir

İmar Kanunu’na göre bir yapı, inşaatın bitiminden sonra 5 yıl içinde iskân almak zorundadır. Aksi durumda:

Para cezası
Kullanım yasağı
Aşırı durumlarda yıkım kararı, Gibi yaptırımlar uygulanabilir.

5. Değer Kaybı Yaşanır

İskansız evler, hukuki eksiklikleri nedeniyle piyasa koşullarında daha düşük bedellerle satılmak zorunda kalabilir.

İskân Olmazsa Ne Olur?

İskanı bulunmayan yapılar, resmi olarak inşaat halinde kabul edilir. Bu nedenle:

Satışlar daire değil, arsa hissesi üzerinden yapılır
Alıcıya kat mülkiyetli tapu yerine arsa tapusu verilir
Konut kredisi kullanılamaz

İskân Belgesi Nereden ve Nasıl Alınır?

İskân belgesi, binanın bulunduğu belediyeden alınır. Süreç şu şekilde ilerler:

1.Belediyeye Başvuru
Yapı sahibi veya yetkili, dilekçe ile başvurur.
2.Yerinde Denetim
Belediye ekipleri, yapının ruhsat ve projeye uygunluğunu inceler.
3.Eksiklerin Giderilmesi
İmar veya projeye aykırılıklar varsa düzeltilmesi istenir.
4.Belgenin Düzenlenmesi
Tüm şartlar sağlandığında yapı kullanım izin belgesi verilir.

İskan Belgesi Almak İçin Gerekli Belgeler Neler ?

Tapu kaydı
Ada–parsel bilgileri
Bağımsız bölüm listesi
Arsa payları
Teknik raporlar (elektrik, su, asansör, yangın vb.)

İskansız Eve Banka Kredisi Çıkar mı?

Ev almak isteyen binlerce vatandaşın en çok merak ettiği sorulardan biri de “iskansız eve banka kredisi çıkar mı?” oluyor. Dışarıdan bakıldığında oturuma hazır gibi görünen birçok konutun yapı kullanım izin belgesi bulunmuyor. Peki bu durum bankalar için ne anlama geliyor?

Konut Kredilerinde İskân Şartı Var mı?

Konut kredileri, Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği kapsamında kullandırılıyor. Yönetmelikte, açık şekilde “iskân belgesi zorunludur” şeklinde bir hüküm yer almıyor. Ancak bu durum, iskansız evlere otomatik olarak kredi verileceği anlamına da gelmiyor.

Uzmanlara göre burada belirleyici olan unsur bankaların kendi risk politikaları.

Bankalar İskansız Eve Neden Mesafeli Yaklaşıyor?

Bankalar, konut kredisi verirken evi yalnızca bir “yaşam alanı” olarak değil, aynı zamanda teminat olarak değerlendiriyor. İskanı olmayan bir yapı ise bankalar açısından şu riskleri barındırıyor:

Yapının hukuken tamamlanmamış sayılması
Kat mülkiyetine geçilememesi
İleride yıkım veya ceza riski
Satılabilirliğin düşük olması

Bu nedenle birçok banka, iskansız evleri şantiye statüsünde kabul ederek konut kredisi vermiyor.

Hiç mi Kredi Çıkmaz? İstisnalar Var mı?

Evet, bazı istisnai durumlarda kredi çıkabiliyor. Ancak bu krediler genellikle:

Daha düşük kredi oranı ile
Kısa vadeli
Ek teminat (başka bir gayrimenkul ipoteği gibi) şartıyla
Konut kredisi değil, bireysel ihtiyaç kredisi şeklinde kullandırılıyor.

Yani pratikte “konut kredisi” değil, daha maliyetli bir finansman modeliyle karşı karşıya kalınıyor.

Ekspertiz Raporu Belirleyici Oluyor

Bankaların en kritik aşaması ekspertiz raporu. Ekspertiz uzmanı, raporunda:

İskân durumu
Tapu türü (kat irtifakı / kat mülkiyeti)
Projeye uygunluk gibi detayları net şekilde belirtir. Rapor olumsuz ise kredi süreci doğrudan durdurulabilir.

İskansız Eve Kredi Çıkarsa Ne Gibi Sorunlar Yaşanır?

Kredi çıksa bile ileride şu riskler gündeme gelir:

Yeniden satışta alıcı bulamama
Değer kaybı
İskân alınması için yüksek masraflar
Abonelik sorunlarının devam etmesi

Bu nedenle uzmanlar, kredi çıksa bile iskansız ev alımının uzun vadeli bir risk olduğunu vurguluyor.

Uzmanlardan Net Uyarı

Gayrimenkul uzmanları ve bankacılar şu konuda hemfikir:

“İskansız eve kredi çıksa bile, bu durum alıcı için avantaj değil, ertelenmiş bir sorun anlamına gelir.”

Sonuç: İskansız Eve Banka Kredisi Çıkar mı?

Kısa cevap: Nadiren ve zor şartlarla.
Uzun cevap: Bankaların büyük çoğunluğu iskansız evlere konut kredisi vermiyor.

Eğer kredi kullanarak ev almayı planlıyorsanız:

İskânı alınmış
Kat mülkiyetli
Abonelikleri bireysel

konutlara yönelmek, hem finansal hem hukuki açıdan en güvenli yol olarak öne çıkıyor.

İskansız Evde Oturmanın Cezası Var mı? Kritik Detaylar

İskân belgesi bulunmayan yapılarda oturmanın sonuçları, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında açık şekilde düzenleniyor. Yapı tamamlandıktan sonra en geç 5 yıl içinde yapı kullanım izin belgesi alınması gerekiyor. Bu süre içinde iskân alınmayan binalar, hukuken tamamlanmamış kabul ediliyor.

Belediyeler ve valilikler, iskansız yapıları tespit ettikten sonra maliklere eksikliklerin giderilmesi için süre tanıyor. Süre sonunda aykırılıklar giderilmezse idari para cezası uygulanabiliyor. Para cezasının ardından yapının kullanımı durdurulabiliyor ve bina mühürlenebiliyor.

Yaptırımlar bununla da sınırlı kalmıyor. İskânı olmayan yapılarda su ve elektrik abonelikleri konut tarifesinden değil, şantiye tarifesinden sağlanıyor. Bu durum, vatandaşın aylar boyunca yüksek fatura ödemesine yol açıyor. Doğalgaz aboneliği ise çoğu zaman açılamıyor.

Projeye aykırılığı giderilmeyen ve imar planına uygun hale getirilemeyen yapılar için ise yıkım kararı gündeme gelebiliyor. Uzmanlar, iskansız evlerde oturmanın kısa vadede fark edilmese bile uzun vadede ciddi mağduriyetlere yol açtığını vurguluyor.

Yetkililer, ev sahipleri ve kiracıları uyararak, bir konutta yaşamaya başlamadan önce mutlaka iskân belgesinin sorgulanması gerektiğinin altını çiziyor.

İskan Alınmadan Tapu Alınır mı? Kat Mülkiyetiyle İlgili Kritik Gerçek

Gayrimenkul alım sürecinde vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri, iskân alınmadan tapu alınıp alınamayacağı oluyor. Özellikle yeni binalarda karşılaşılan bu durum, alıcılar için ciddi hukuki riskler barındırıyor.

Mevzuata göre bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapı kullanma izin belgesinin, yani iskânın alınmış olması zorunlu. İskânı bulunmayan yapılarda bağımsız bölüm tapusu düzenlenemiyor. Bu tür binalarda yalnızca kat irtifakı tapusu ya da arsa tapusu verilebiliyor.

Kat irtifakı tapusu, yapının henüz tamamlanmadığını ve ileride kat mülkiyetine geçileceğini ifade ediyor. Ancak bu tapu, konutun hukuken tam anlamıyla bağımsız bir mülk olduğunu göstermiyor. Bu durum, kredi kullanımı ve satış aşamasında alıcıları zor durumda bırakabiliyor.

Kat mülkiyetine geçiş süreci, binanın projeye ve imar planına uygun şekilde tamamlanmasıyla başlıyor. Ardından belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınıyor. İskân alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyeti kurulması talep ediliyor. Bu aşamada binadaki tüm kat maliklerinin onayı gerekiyor. Maliklerden birinin dahi itirazı, sürecin durmasına neden olabiliyor.

Uzmanlar, tapu üzerinde “kat mülkiyeti” ibaresi bulunmayan konutlarda dikkatli olunması gerektiğini vurguluyor. Çünkü iskân alınmadan verilen tapular, alıcıya tam mülkiyet güvencesi sağlamıyor ve ileride hukuki sorunlara yol açabiliyor.

Sonuç olarak, iskân alınmadan tapu alınabilir; ancak bu tapu kat mülkiyetli değil, kat irtifakı ya da arsa tapusu niteliğinde olur. Güvenli bir konut yatırımı için, satın alma öncesinde mutlaka iskân durumu ve tapu türü kontrol edilmelidir.

İskan Kaç Para Tutar? Yapı Kullanma İzin Belgesi Ücretleri Ne kadar?

Ev ve bina sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri de “İskan belgesi kaç para tutar?” sorusu oluyor. Yapı kullanım izin belgesi olarak bilinen iskân, binanın projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde tamamlandığını gösteren zorunlu bir belge. 2025 yılı için belediyelere ödenecek tahmini iskân maliyetleri nedir?

İskan Belgesi Almanın Bedeli Ne Kadar?

Belediyelere göre değişiklik göstermekle birlikte, 2025 yılı için öngörülen iskân giderleri şu kalemlerden oluşuyor:

İskan başvuru harcı: 5.000 – 10.000 TL
Belediye hizmet bedeli: 2.500 – 5.000 TL
Çevre temizlik vergisi ve benzeri ödemeler: 3.000 – 7.500 TL

Bu kalemler toplandığında, bir bina için iskân belgesi alma maliyeti 10.000 TL ile 25.000 TL arasında değişiyor.

Ücretler Neye Göre Değişiyor?

Uzmanlara göre iskân maliyetleri;

Binanın büyüklüğüne,
Bağımsız bölüm sayısına,
Belediyenin tarifesine,
Yapıda eksik veya aykırılık bulunup bulunmamasına göre artabiliyor. Özellikle projeye aykırılıkların giderilmesi gereken binalarda bu rakamlar daha da yukarı çıkabiliyor.

Belediyeden iskan alma süresi ne kadar sürer?

Belediyeden iskân alma süresi, mevzuata göre en geç 15 gün olarak belirlenmiştir. Yapı kullanım izin belgesi için yapılan başvurularda, gerekli evraklar eksiksiz teslim edilip binanın projeye ve imar planına uygun olduğu tespit edilirse, belediye işlemleri bu süre içinde tamamlamak zorundadır. Ancak yapıda eksiklik veya projeye aykırılık bulunması halinde süreç uzayabilir. Bu nedenle başvuru öncesi tüm belgelerin tam olması, iskânın hızlı alınması açısından büyük önem taşır.

İskanı Olmayan Eve İkametgâh Alınır mı? Nüfus Müdürlüğünden Net Kural

İskân belgesi bulunmayan bir eve ikametgâh almak yasal olarak mümkün değildir. Yapı kullanım belgesi niteliği taşıyan iskân, bir binanın resmî olarak kullanılabildiğini gösterir. Bu belge olmadan yapılar, hukuken oturuma açılmış sayılmaz.

Özellikle ruhsatsız ve kaçak yapılara ikametgâh kaydı kesin olarak yapılmaz. Bunun yanı sıra, bina iskânlı olsa bile adres bilgileri Ulusal Adres Veri Tabanı’nda (UAVT) yer almıyorsa, nüfus müdürlükleri ikamet kaydı başvurularını kabul etmez.

Yetkililer, ikametgâh işlemleri öncesinde vatandaşların mutlaka yapının iskân durumunu ve adres bilgilerinin UAVT sisteminde tanımlı olup olmadığını kontrol etmeleri gerektiğini vurguluyor. Aksi halde ikamet kaydı yapılamıyor ve resmî işlemlerde sorunlar yaşanabiliyor.