Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır? Miras Davaları ve Satış Süreci
Birçok kişi hisseli tapuyla ilgili sorulan sorularda “Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim?” sorusu merak edilmekte. Cevap net: Evet, satabilirsiniz. Hisseli tapu sahibi olan herkes, tapuda kayıtlı kendi payını başka bir kişiye satma hakkına sahiptir. Üstelik bu işlem için diğer hissedarların rızasına gerek yoktur. Ancak unutulmamalıdır ki; satıştan sonra diğer hissedarların şufa (ön alım) hakkı doğabilir. Bu nedenle satış süreci hem hukuki bilgi hem de doğru adımlarla ilerlemelidir.
Türk Medeni Kanunu ve Hissedar Hakları
Türk Medeni Kanunu, hisseli tapu sahiplerini korumak amacıyla bu tür hakları açıkça düzenlemiştir. Amaç, taşınmazın ortak mülkiyet bütünlüğünü korumak ve hissedarlar arasında adil paylaşımı sağlamaktır.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi arasında paylı mülkiyetle paylaşılması anlamına gelir. Her hissedar, tapuda belirtilen oranda mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, mülkten elde edilen gelir, kullanım ve yönetim üzerinde söz sahibidir. Tapu üzerinde, kimin ne kadar pay sahibi olduğu açıkça belirtilir. Bu paylar:
- Mülkten doğan gelir (kira vb.),
- Bakım ve onarım giderleri,
- Kullanım hakları gibi konularda belirleyicidir.
- Bu nedenle hisseli mülklerde zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabilir. Mülk yönetimi dikkatli yapılmalıdır.
Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?
Hisseli tapuda satış sonrası diğer paydaşların sahip olduğu ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye girebilir. Bu ne demek?
- Diğer hissedarlar, satıştan haberdar oldukları tarihten itibaren 3 ay içinde mahkemeye başvurarak,
- Satın alan kişiden aynı şartlarda bu hisseyi satın almak isteyebilir.
- Bu nedenle satıştan sonra alıcının, böyle bir riskle karşılaşabileceğini bilmesi önemlidir.
Hisseli Tapuda Satış İşlemi Nasıl Yapılır?
Hissedarlar, kendi hisselerini istedikleri kişilere satabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre bu işlem için diğer hissedarların onayı gerekmez. Bu özgürlük sayesinde hissedar, hissesini bağımsız şekilde devredebilir.
Hisseli tapu satışı, tapu sicil müdürlüğünde yapılan resmi işlemlerle gerçekleştirilir. Bu işlem, hisseli olmayan gayrimenkul satışından çok da farklı değildir. Tapuda pay sahibi olan kişi, ya da noter onaylı vekâletname verdiği kişi, tapu dairesine başvurarak satış sürecini başlatabilir. Hissenizi satmak istiyorsanız aşağıdaki adımları takip etmelisiniz:
1.Alıcı ile anlaşma sağlanır.
2.Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
3.Taraflar, tapuda satış işlemini gerçekleştirir.
4.Alıcı, tapuda yeni hissedar olarak kayda geçer.
Dikkat: Bu işlem, sıradan bir taşınmaz satışı gibi yapılır; ancak tek fark, tapunun hisseli olmasıdır. Satışta belirli bir daire, arsa ya da bölüm değil; yalnızca hisse oranı devredilir. Alıcı, taşınmazın tamamına değil, sadece belirlenen oran kadarına ortak olur.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır:
Diğer hissedarların "şufa (önalım) hakkı" satış sonrasında devreye girebilir. Bu hak, yeni alıcıya karşı üç ay içinde kullanılabilir.
Elbirliği Mülkiyeti vs. Paylı Mülkiyet
Satış işleminde en kritik fark, tapunun ne tür mülkiyete tabi olduğudur:
Elbirliği mülkiyeti:
Mülk, ortaklaşa yönetilir ve hiçbir hissedar kendi payını tek başına satamaz. Diğer hissedarların oy birliğiyle onayı gerekir.
Paylı mülkiyet (hisseli tapu):
Her hissedar, kendi adına tescilli hisseyi bağımsız olarak satabilir. Satış sonrası diğer hissedarların önalım hakkı vardır.
Bu farkı bilmek, olası uyuşmazlıkların önüne geçmek için kritik öneme sahiptir.
Hisseli Tapuda Satış İşleminde Tapu Masraflar Nasıl Hesaplanır?
Tapu satış masrafları:
- Tapu harcı (%4 oranında – genellikle alıcı ve satıcı yarı yarıya öder)
- Döner sermaye bedeli
- Gerekirse vekâletname onay ücretleri
- Tapu müdürlüğü tarafından yapılan başvuru sonrası ödenecek tutarlar SMS ile bildirilmektedir.
Yeni Hissedarın Girmesi Nelere Yol Açar?
Hisseli tapuda bir hissedarın hissesini satması, yeni bir paydaşın tapuya girmesi ne anlamına gelir. Bu durum bazen sorunlara neden olabilir:
- Yeni hissedar, ortak mülkün kullanımı konusunda farklı düşüncelere sahip olabilir.
- Mevcut hissedarlarla uyumsuzluk yaşanabilir.
- Mülkün yönetimi ve geleceği ile ilgili karar alma süreçleri zorlaşabilir.
- Bu gibi durumlar, hissedarlar arasında hukuki anlaşmazlıklara yol açabileceği gibi, mülkün değerini de olumsuz etkileyebilir.
Hisse Satışında Şeffaflık Neden Önemli?
Yasal olarak zorunlu olmasa da, hisse satışı yapılmadan önce diğer hissedarların bilgilendirilmesi, karşılıklı güveni artırır ve olası sorunların önüne geçer.
Şeffaflık, iletişim ve karşılıklı anlayış, hisseli mülkiyetin sağlıklı yönetimi için en temel ilkelerden biridir. Hissedarlık, sadece bir hak değil, aynı zamanda bir ortaklık ilişkisidir.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Yapılabilir mi?
Evet, hissedarlar kendi hisselerini diğer hissedarlardan habersiz şekilde satabilirler. Türk Medeni Kanunu'na göre, hisseli tapuya sahip bir kişi, kendi hissesini üçüncü bir şahsa satma hakkına sahiptir ve bu işlem için diğer hissedarların rızası gerekmez.
Ancak bu satış sonrasında önalım (şufa) hakkı devreye girer. Yani satış tamamlandıktan sonra, diğer hissedarlar 3 ay içinde mahkemeye başvurarak hissedarı satın alma hakkını kullanabilirler.
Habersiz Satışların Doğurabileceği Sorunlar
Hisseli tapuda satış işlemleri karmaşık gibi görünse de, önalım hakkı sayesinde hissedarlar korunmaktadır. Ancak bu hakkın kullanımı için sürelere dikkat edilmeli, geç kalınmamalıdır. Eğer bir satış işlemiyle karşılaştıysanız:
- Tapu kaydını kontrol edin,
- Satış size bildirildiyse 3 ay içinde dava açın,
- Bildirilmeyen satışlar için 2 yılı geçirmeyin,
Habersiz bir satışın ardından, yeni bir hissedarın tapuya girmesiyle birlikte bazı sorunlar yaşanabilir:
- Yönetim kararlarında fikir ayrılıkları
- Mülkün ortak kullanımı konusunda ihtilaflar
- Aile içi ya da miras anlaşmazlıklarının büyümesi
Bu sebeple, satıştan önce hissedarlar arasında şeffaflık ve bilgilendirme sağlanması hem hukuki hem de insani açıdan büyük önem taşır.
Hisseli Tapuda Hisse Satışı Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
1.Hissenin cinsi: Elbirliği mi, paylı mülkiyet mi?
2.Tapu tescili: Hisse oranları net şekilde kayıtlı mı?
3.Önalım hakkı bilgilendirmesi: Diğer hissedarlara tebliğ süreci doğru işletildi mi?
4.Tapu işlemleri: Tapu müdürlüğünde noter onaylı satış işlemi gerçekleştirilmelidir.
5.Hukuki destek: Özellikle miras kalan taşınmazlarda bir gayrimenkul hukuku uzmanı ile çalışmak ciddi avantaj sağlar.
Hisseli Tapu Satışı ve İtiraz Süreci
Hisseli bir taşınmazın satışı, belirli hukuki kurallara tabidir. Satış işlemi sırasında, diğer hissedarların hakları da gözetilmelidir. Bu haklardan en önemlisi, önalım hakkıdır.
Önalım (Şufa) Hakkı:
Bir hissedar, taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satmak isterse, diğer hissedarlara bu hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkı tanınır. Böylece mülkün dışarıdan birine geçmesi önlenebilir.
Önalım Hakkının Kullanılması: Adım Adım Süreç
1.Satış Gerçekleştiğinde Bildirim Yapılmalı
Satışı yapan hissedar, işlemi noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirmelidir.
2. 3 Ay Süre
Bildirimi alan hissedar, 3 ay içinde önalım davası açarak satışı durdurabilir ve ilgili hisseyi satın alabilir.
3. Bildirimsiz Satış Durumu
Eğer satış gizli yapılmış ve diğer hissedarlara bildirim yapılmamışsa, önalım hakkı 2 yıl boyunca geçerlidir.
4.Hak Düşürücü Süreler
3 ay içinde dava açılmazsa → önalım hakkı düşer.
2 yıl geçerse → önalım hakkı sonsuza dek kaybedilir.
Satışa İtiraz ve Dava Süreci
Eğer bir hissedar, kendi hissesi dışındaki bir payın satıldığını sonradan öğrenirse, süresi içinde iptal davası açarak satışa itiraz edebilir. Bu dava ile:
- Satışın iptali sağlanır,
- İlgili hisse, öncelikli olarak davacı hissedar tarafından alınabilir.
Unutma: Dava açılmadan önce, tapu kaydı ve noter bildirimleri dikkatle incelenmelidir. İptal davası hak düşürücü süreler içinde açılmazsa, artık müdahale edilemez.
Tapu Bölme (İfraz) İşlemi Ne Kadar Sürer?
İfraz işlemi başvurusunun ardından süreç genellikle şu şekilde işler:
- Başvurunun ardından 30 gün içinde ilgili kurumlar (belediye veya il idare kurulu) gerekli incelemeleri yapar ve onay sürecini tamamlar.
- İmar planı onaylandıktan sonra, 15 gün içinde Tapu Müdürlüğü’ne teslim edilir.
- Tapu Sicil Müdürlüğü ise bu plan doğrultusunda tescil işlemini en geç 30 gün içinde tamamlamakla yükümlüdür.
Tüm süreç ideal şartlarda yaklaşık 1,5 ila 2 ay içinde sonuçlanabilir. Ancak bu süre, resmi yoğunluklar veya eksik evrak gibi durumlara göre uzayabilir.
Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır? | İfraz ve Ortaklığın Giderilmesi Davası
Hisseli tapu sahiplerinin en çok merak ettiği sorulardan biri:
“Tapudaki hisseler nasıl birbirinden ayrılır?” Hisseli tapu ayırma işlemi, tapuda kayıtlı bir taşınmazın hissedarlar arasında ayrı ayrı bölünmesini sağlayan resmi bir süreçtir.
Bu işlem, tapunun bölünmesi veya teknik adıyla ifraz işlemi ile yapılır. Ancak her taşınmazda ifraz mümkün olmayabilir. Böyle durumlarda devreye ortaklığın giderilmesi davası girer. Bu işlemin yapılabilmesi için belirli adımların izlenmesi ve bazı masrafların karşılanması gerekir. İşte sürecin detayları:
1. İfraz Nedir? Tapu Nasıl Bölünür?
İfraz, bir taşınmazın tapu kaydında fiziki olarak birden fazla parsel haline ayrılması anlamına gelir. Bu işlem için:
A. Harita Mühendisi ile Çalışma
İlk olarak, serbest çalışan bir harita ve kadastro mühendisiyle anlaşmanız gerekir. Bu uzman, hisseli arsa için gerekli çap ve kroki ölçümlerini yapar ve arsa ayırma planını hazırlar. Bu plan, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne sunulmak üzere düzenlenir.
Gerekli Şartlar:
- Taşınmazın ifraza uygun imar planına sahip olması,
- Belediyeden veya il özel idaresinden onaylı ifraz projesi alınması,
- Tapuda her hissedar için ayrı bir tapu oluşturulması.
Örnek: 1.000 m²’lik bir arsanın 4 hissedarı varsa, her biri için 250 m²’lik ayrı tapular çıkarılabilir (imar uygunsa). Başvuru Nereye Yapılır?
- Belediyeye (imar alanında) veya
- İl özel idaresine (köy ve kırsal bölgelerde)
- Sonrasında Tapu Müdürlüğü ifrazı resmen işler.
B. Belediye veya İl İdare Kurulu Onayı
Hazırlanan ayırma planı, taşınmazın bulunduğu bölgeye göre ilgili yerel idareden onay alınmak üzere sunulur.
- Belediye Encümeni (arsa belediye sınırları içindeyse)
- İl İdare Kurulu (köy ya da belediye dışı alanlarda)
Bu onay, ifraz işlemi için zorunlu bir adımdır.
C. Tapu Sicil Müdürlüğü Başvurusu
Tüm belgeler tamamlandıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Başvuru için gerekli evraklar şunlardır:
- Hisse sahiplerinin kimlik belgeleri ve fotoğrafları
- Belediye veya İl İdare Kurulu onayı
- Harita mühendisi tarafından hazırlanan planlar
Müdürlük, işlemi engelleyen bir hukuki durum olmadığını ve gerekli harçların yatırıldığını tespit ettiğinde ifraz (ayırma) işlemini gerçekleştirir.
D. Hisseli Tapu Ayırma Harç ve Masrafları (2025)
Tapu ayırma işlemleri sırasında ödenmesi gereken bazı harçlar bulunur. Bu harçlar, taşınmazın kayıtlı değerine göre belirlenir:
- Ayırma (ifraz) işlemi:
Kayıtlı değer üzerinden binde 11.38 - İmar planına göre hisse sahiplerine taksim:
Kayıtlı değer üzerinden binde 11.38 - Taşınmazın aynen veya ayrılarak hissedarlar arasında taksimi:
Kayıtlı değer üzerinden binde 4.55
2. İfraz Mümkün Değilse: Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)
Eğer taşınmaz ifraza uygun değilse ya da hissedarlar aralarında anlaşamıyorsa, bu durumda devreye mahkeme girer.
İzale-i Şuyu Davası, hisseli tapunun mahkeme kararıyla sonlandırılmasını sağlar.
Bu Davada Ne Olur?
- Mahkeme, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine karar verir.
- Bölünebiliyorsa paylaştırma, bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklık sona erdirilir.
- Satış genellikle ihale yoluyla yapılır, bedel hisselere göre paylaştırılır.
Sık Sorulan Sorular:
1)Hisseli Tapu Kaç Kişi Olursa Bölünemez?
Hissedar sayısı değil, taşınmazın imar durumu önemlidir. Fiziksel olarak bölünemeyecek kadar küçükse ya da imara aykırıysa ifraz yapılamaz.
2)Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?
Taşınmazdaki her hissedar bu davayı tek başına açabilir. Diğer hissedarların onayına gerek yoktur.
3)Bu Süreç Ne Kadar Sürer?
Dava süreci mahkemenin yoğunluğuna göre değişir ama genellikle 6 aydan 1,5 yıla kadar sürebilir.
4) İzaleyi şuyu davasında avukatlık ücretini kim öder?
İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında avukatlık ücretinin kim tarafından ödeneceği, iki ayrı kalemde değerlendirilmelidir:
A. Vekalet Ücreti (Avukatlık Sözleşmesi Kapsamındaki Ücret):
Bu ücret, davayı açan kişi ya da kişilerin kendi tuttukları avukata ödedikleri özel vekalet ücretidir.
- Taraf ile avukat arasında yapılan sözleşmeye dayanır.
- Mahkeme bu ücreti karşı tarafa yüklemez.
- Bu nedenle, davayı açan kişi bu avukatlık ücretini kendi cebinden ödemekle yükümlüdür.
- Davada haklı çıksa bile bu özel ücret karşı taraftan tahsil edilemez.
B. Yargılama Giderleri Kapsamındaki İlam Vekalet Ücreti:
Mahkeme, davanın sonunda haksız çıkan tarafa, karşı tarafın avukatlık ücretini (ilam vekalet ücreti olarak) ödemesine karar verebilir.
- Bu ücret, mahkeme tarafından takdir edilir.
- Genellikle baro tarifesine göre belirlenir.
- Ancak bu, yukarıda bahsedilen özel vekalet ücretinden bağımsızdır.
Sonuç: Bilinçli Satış, Sorunsuz Gelecek
Hisseli tapuda habersiz satış hukuken mümkündür ancak sonuçları iyi düşünülmelidir. Hissedarlar arasındaki ilişkilerin korunması, mülkün yönetimi ve değeri açısından oldukça önemlidir. Satış işlemlerinde hem yasal haklara hem de sosyal dengelere dikkat edilmesi, uzun vadede tüm taraflar için kazanç sağlar.
