Kira Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır? Önemli Detaylar
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın kullanım hakkının kiracıya belirli bir süre için devredilmesini sağlayan resmi bir belgedir. Hem kiracıyı hem de ev sahibini koruma altına alan bu sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyar. Peki, kira sözleşmesi nasıl yapılır? Nelere dikkat edilmeli?
Kira Sözleşmesi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi:
"Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Yani, ev, iş yeri veya araç kiralarken tarafların haklarını koruyan resmi bir anlaşmadır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen resmî bir belgedir. Geçerli ve güvenilir bir kira sözleşmesi için aşağıdaki adımları izleyebilirsiniz:
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Bilgiler
Kira sözleşmesi, kiracı ve mal sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen resmi bir belgedir.
Yazılı veya sözlü olarak yapılabilir, ancak yazılı sözleşme hukuki güvence sağlar.
Noter onayı olması, sözleşmenin resmiyetini artırır ve ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda delil niteliği taşır. En güvenilir kira sözleşmesi, noter onaylı ve tapuya şerh edilmiş olandır. Bu şekilde hem kiracı hem de ev sahibi hukuki güvence altında olur.
Sözleşme yapılırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir: Kira sözleşmesi taraflar için bağlayıcıdır ve sonradan değiştirilmesi zordur. Bu nedenle, özellikle yüksek bedelli veya ticari gayrimenkul sözleşmelerinde bir gayrimenkul avukatına danışmak önemlidir. Bu detaylara dikkat ederek hem kiracı hem de mal sahibi için adil ve sorunsuz bir kira süreci sağlanabilir
1.Tarafların Kimlik Bilgileri
Kiracı ve mal sahibinin tam adı, T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.
Eğer kiracı veya mal sahibi bir şirket ise ticaret unvanı, vergi numarası ve yetkili temsilci bilgileri eklenmelidir.
2. Kira Konusu Gayrimenkulün Tanımı
Kiralanan mülkün ada, pafta, parsel numarası, adresi, kat ve daire numarası gibi detayları belirtilmeli.
Mülkün kullanım amacı (konut, iş yeri, depo vb.) açıkça yazılmalıdır.
3. Kira Bedeli ve Ödeme Şekli
Kira ücreti net olarak yazılmalı, artış oranları (yıllık enflasyon, belirli bir yüzde vb.) belirtilmelidir.
Ödeme günü ve yöntemi (bankaya havale, elden ödeme vb.) açıkça belirlenmelidir.
Kira bedelinin hangi para birimiyle ödeneceği (TL, döviz vb.) belirtilmelidir.
4. Depozito ve Avans
Depozito miktarı ve hangi koşullarda iade edileceği yazılmalıdır.
Avans ödemesi varsa miktarı ve hangi amaçla alındığı belirtilmelidir.
5. Sözleşme Süresi ve Yenilenme Koşulları
Başlangıç ve bitiş tarihi net olarak yazılmalıdır.
Otomatik uzama (tacit renewal) olup olmayacağı belirtilmelidir.
Fesih bildirim süreleri (kiracı ve mal sahibi için kaç ay önceden bildirim yapılacağı) açıkça yazılmalıdır.
6. Bakım, Onarım ve Masraflar
Hangi giderlerin kiracıya, hangilerinin mal sahibine ait olduğu (boya, tesisat, elektrik vb.) belirtilmelidir.
Aylık aidat, vergi ve sigorta giderleri kimin tarafından ödeneceği yazılmalıdır.
7. Kullanım Kuralları ve Yasaklar
Alt kira (kiraya verme) yapılıp yapılamayacağı,
Mülkte değişiklik (tadilat, boya vb.) yapma izni,
Hayvan besleme, sigara içme gibi kurallar belirtilmelidir.
8. Fesih ve Cayma Şartları
Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği (kira ödenmemesi, mülke zarar verilmesi vb.),
Erken çıkış durumunda cezai şartlar (birkaç aylık kira bedeli ödeme gibi) belirtilmelidir.
9. Diğer Önemli Hususlar
Sözleşmenin kaç nüsha olarak düzenleneceği,
Uyuşmazlık durumunda hangi mahkemenin yetkili olacağı,
Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kim tarafından devralınacağı belirtilmelidir.
10. Kira Sözleşmesinin Noter Onayı
1 yıl ve üzeri kira sözleşmelerinin tapu dairesine şerh verilmesi gerekir.
Konut ve iş yeri kiralarında kanuni sınırlamalara (kira artış oranı, süre vb.) dikkat edilmelidir.
Noter onayı, özellikle uzun vadeli sözleşmelerde güvenlik sağlar.
Noterde yapılan kira sözleşmesi, resmî bir belge niteliği taşır ve tapuya şerh edilebilir. Tapuya şerh edilmesi, kiracının tapu sicilinde kayıtlı olmasını sağlar ve ev sahibinin kiracıyı haksız yere çıkarmasını engeller.
11. Vergi ve Bildirim Yükümlülüğü
Ev sahibi, kira gelirini beyan etmekle yükümlüdür. Kiracı, kira ödemelerini banka yoluyla yaparsa vergi avantajı sağlayabilir.
12. Elektronik (e-Devlet) Kira Sözleşmesi
e-Devlet üzerinden de kira sözleşmesi düzenlenebilir. "Kira Sözleşmesi Oluşturma" hizmeti ile kolayca sözleşme yapılabilir ve çıktı alınabilir.
İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği Nasıl Hazırlanır?
İş yeri kira sözleşmesi, kiracı (kiraci) ve kiralayan (mal sahibi) arasında yapılan, ticari amaçla kullanılacak bir mekânın kiralanmasına ilişkin hukuki bir belgedir. Konut kira sözleşmelerinden farklı olarak, iş yeri sözleşmelerinde ticari faaliyetlere özel şartların belirlenmesi gerekir.
İş Yeri Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Maddeler
1)Tarafların Bilgileri
Kiralayanın adı-soyadı, TCKN, adres
Kiracının (şahıs veya şirket) unvanı, vergi numarası, adres
2)Kiralanan İş Yerinin Tanımı
Adres, metrekare, bağımsız bölüm numarası, kat bilgisi
Kullanım amacı (örneğin: restoran, mağaza, ofis)
1) Kira Bedeli ve Ödeme Şekli
Aylık kira tutarı (TL veya döviz cinsi belirtilmeli)
Ödeme tarihi (örneğin: her ayın 5’ine kadar)
Kira artış oranı (yıllık TÜFE oranı veya sabit artış)
2) Depozito ve Teminat
Genellikle 1-3 aylık kira tutarında depozito alınır.
Sözleşme sonunda, hasar yoksa iade edileceği belirtilir.
3) Sözleşme Süresi ve Yenilenme
Başlangıç ve bitiş tarihi (en az 1 yıl olması önerilir)
Süre bitiminde otomatik uzama şartları
4) Kira Borçları ve Cezai Şartlar
Gecikme durumunda uygulanacak faiz oranı
Ödenmeyen kira nedeniyle sözleşmenin feshi
5) Yükümlülükler
Kiracının Yükümlülükleri:
İş yerini özenle kullanma, izinsiz tadilat yapmama
Belediye vergi ve levha ücretlerini ödeme
Su, elektrik, doğalgaz faturalarını zamanında ödeme
Kiralayanın Yükümlülükleri:
Binanın genel bakımından sorumlu olma
Kiracının huzurlu kullanımını sağlama
6) Özel Şartlar (İş Yerine Göre Düzenlenir)
Pastane/Kafe: Havalandırma, koku yayılımını engelleme
Mağaza: Vitrin düzenleme kuralları, tabela izni
Ofis: Ortak alan kullanım kuralları
Fabrika/Atölye: Gürültü kısıtlaması, çevre izinleri
7) Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tahliye
Kiracının sözleşme bitiminde teslim yükümlülüğü
Erken fesih durumunda cezai şartlar
8) Uyuşmazlık Çözümü
Anlaşmazlık halinde mahkeme yetkisi (genellikle kira yerinin bulunduğu yer mahkemesi)
Alt Kira Sözleşmesi Örneği Hazırlama Rehberi
Alt kira sözleşmesi, kiracının (asıl kiracı), ev sahibinin yazılı izniyle taşınmazın bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye (alt kiracı) kiralamasıdır. İşte geçerli bir alt kira sözleşmesi hazırlarken dikkat etmeniz gerekenler ve örnek bir şablon:
1. Alt Kira Sözleşmesinin Geçerli Olması İçin Gerekenler
Ev Sahibinin Yazılı Rızası: Asıl kira sözleşmesinde alt kiraya izin verilmiyorsa veya belirsizse, ev sahibinden noter onaylı izin belgesi alınmalıdır. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılabilir (BK m. 322).
Süre Sınırı: Alt kira süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz.
Hükümler: Asıl kira sözleşmesiyle çelişmeyen şartlar içermelidir.
2. Alt Kira Sözleşmesi Örnek Şablonu
ALT KİRA SÖZLEŞMESİ
Taraflar:
Kiralayan (Alt Kira Veren): [Asıl Kiracının Adı, TCKN, Adres]
Kiracı (Alt Kira Alan): [Alt Kiracının Adı, TCKN, Adres]
Ev Sahibinin Rızası: [Ev sahibi [Adı Soyadı], [tarihli] yazılı izniyle bu sözleşme düzenlenmiştir. (Ek: Rıza yazısı/Noter belgesi)]
Konu: [Taşınmazın adresi ve niteliği] üzerindeki mülkiyet hakkına dayanılarak, kiralayan tarafından kiracıya alt kiralanmıştır.
Maddeler:
1.Kira Bedeli ve Ödeme: Aylık kira bedeli [X] TL’dir. Her ayın [günü] ödenir.
2.Süre: Sözleşme süresi [başlangıç-bitiş tarihi] olup, asıl kira sözleşmesinin ([tarihli] sözleşme) süresiyle sınırlıdır.
2.Tarafların Yükümlülükleri:
Alt kiracı, taşınmazı özenle kullanacak, asıl kiracı ve ev sahibine zarar vermeyecektir.
Alt kira veren, ev sahibinin izni olmadan sözleşmeyi feshedemez.
1.Fesih: Asıl kira sözleşmesi sona ererse, bu sözleşme otomatik olarak feshedilir.
2.Uyuşmazlık Çözümü: İhtilaflarda [İl/İlçe] Mahkemeleri yetkilidir.
Tarafların İmzası:
Kiralayan: ______________ Kiracı: ______________
Tarih: [Gün/Ay/Yıl]
Not: Bu sözleşme, ev sahibinin yazılı izni ve asıl kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde geçerlidir.
3. Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu ve Kira Kaydı: Konut ise, alt kiranın elektronik kira kaydı (e-Devlet) yapılması vergi ve hukuki güvence sağlar.
Vergi: Alt kira geliri, Gelir Vergisi’ne tabidir.
Yargıtay Kararları: Ev sahibinin izni olmadan yapılan alt kirada, taşınmazın tahliyesi istenebilir (Yargıtay 3. HD, E. 2019/12345).
Kira Sözleşmesi Ek Protokol Örneği Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesine sonradan yeni hükümler eklemek veya mevcut maddelerde değişiklik yapmak gerekiyorsa, “ek protokol” düzenlenebilir. Bu protokol, ister ayrı bir sözleşme gibi hazırlanabilir, ister mevcut kira sözleşmesinin devamına eklenecek şekilde yapılabilir.
Taraflar anlaşarak; kira bedelinde değişiklik, ödeme şekli, kullanım koşulları gibi konularda mutabakata varırsa, bu hükümler yazılı hale getirilip imzalanmalıdır. Böylece hem ev sahibi hem de kiracı, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklardan korunmuş olur.
Ek protokol, kira ilişkisini daha esnek ve sürdürülebilir hale getirirken, hukuki geçerliliği açısından herhangi bir sorun oluşturmaz.
Kira Sözleşmesi Her Yıl Otomatik Olarak Yenilenir mi?
Evet, kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılmış olsa bile, sürenin sonunda otomatik olarak bir yıl uzatılmış sayılır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, taraflardan biri sözleşmeyi sona erdirme yönünde bir bildirimde bulunmadıkça, kira kontratı aynı şartlarla devam eder.
Ev Sahibi Kiracıyı Süre Bitiminde Tahliye Edebilir mi?
Hayır. Ev sahibi, kira süresi sona erse bile, kiracıyı sadece bu gerekçeyle tahliye edemez. Kiracının tahliyesi için geçerli hukuki nedenler veya yazılı bir tahliye taahhütnamesi gereklidir. Tahliye taahhüdü nedir ve nasıl hazırlanır?
Detaylar için: “Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye” başlıklı içeriğimizi okuyabilirsiniz.
Kiracı Sözleşmeyi Bitirmek İsterse Ne Yapmalı?
Kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparak kira sözleşmesini feshedebilir. Aksi halde sözleşme otomatik olarak yenilenmiş sayılır.
10 Yıl Dolduktan Sonra Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet. Kira kontratının 10 yıl boyunca art arda yenilenmesi halinde, ev sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı doğar. Ancak bu tahliye hakkının da kanuna uygun şekilde kullanılması gerekir. 10 yıllık kira sözleşmesi sonunda tahliye süreci nasıl işler?
Cevabı için: “10 Yıllık Kiracı Tahliyesi” yazımızı inceleyin.
Kira Kontratı Yenilenmezse Ne Olur?
Kira kontratı, süresi sona erdiğinde taraflardan biri sona erdirmek istediğini bildirmezse, otomatik olarak aynı şartlarla 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Bu durum, hem konut kiraları hem de iş yeri kiraları için geçerlidir ve her yeni kira döneminde tekrarlanır.
Ev Sahibi Kiracıyı Kontrat Yenilenmedi Diye Tahliye Edebilir mi?
Hayır. Kontrat yenilenmese bile, kiracı aynı koşullarla oturmaya devam eder. 10 yıllık uzama süresi dolmadan, ev sahibi yalnızca bazı hukuki nedenlere dayanarak kiracıyı tahliye edebilir.
Tahliye Taahhüdü Varsa Durum Ne Olur?
Eğer kiracı tarafından tahliye taahhütnamesi verilmişse ya da özel bir tahliye nedeni (örneğin ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdüne aykırılık gibi) varsa, 10 yıl beklenmeden tahliye süreci başlatılabilir.
Tüm tahliye nedenlerini merak ediyorsanız, “Kiracı Nasıl Çıkarılır?” başlıklı içeriğimizde detaylıca ele aldık.
Unutmayın: Doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi, gelecekteki hukuki sorunları önler!
